Lhůta vydržení pozemku (nemovitosti) podle Občanského zákoníku

Chce po mě kupní nebo nájemní smlouvu. Tu já nemám. Jak mám postupovat. Děkuji Standa

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 2 částí:

1/ Nabytí vlastnického práva k pozemku:
Ve svém dotazu zmiňujete, že cca před 18 lety jste zakoupil předmětný pozemek, přičemž současně tvrdíte, že nemáte k dispozici kupní smlouvu. V této souvislosti je nutné si uvědomit, že dle § 46 Občanského zákoníku musí mít kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitá věc, písemnou formu, přičemž v případě pozemku (tzn. nemovité věci, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí) se vlastnické právo nabývá vkladem do katastru nemovitostí (§ 133/2 Občanského zákoníku). Tato pravidla pak platila rovněž před 18-ti lety (s tím, že vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v této době nahradil starší institut registrace státním notářstvím).
Pokud jste tedy předmětný pozemek „zakoupil“ na základě ústní kupní smlouvy, jednalo se o neplatný právní úkon, a to z důvodu absence předepsané formy (§ 40/1 a § 40a Občanského zákoníku). Máte-li však zmiňovanou neexistencí kupní smlouvy na mysli pouze její fyzickou nedostupnost (např. z důvodu ztráty, odcizení, zničení), lze Vám doporučit kontaktovat místně příslušné pracoviště katastrálního úřadu, kde můžete nahlédnout do sbírky listin a pořídit si kopii Vámi uzavřené kupní smlouvy.
Náhledem do katastru nemovitostí (lze i online na internetu) rovněž zjistíte, kdo je zde veden jako vlastník předmětného pozemku (předpokládám, že ve Vašem případě bude tímto vlastníkem obec).

2/ Dobrá víra a oprávněná držba:
Pokud jste z nějakého důvodu nenabyl k předmětnému pozemku vlastnické právo (kupní smlouva byla neplatná, prodávající nebyl vlastníkem pozemku, pozemek byl chybně zakreslen v katastrální mapě apod.), stal jste se jeho držitelem.
Dle § 129/1 Občanského zákoníku je držitelem ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo kdo vykonává právo pro sebe. Je-li pak držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc patří, je držitelem oprávněným; v pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná (§ 130/1 Občanského zákoníku).
Oprávněný držitel je pak Občanským zákoníkem v § 130/2 a 3 postaven prakticky na roveň skutečnému vlastníku věci, když mu jsou přiznána stejná práva jako vlastníku (zejména má právo na plody a užitky z věci po dobu oprávněné držby), přičemž vůči vlastníku věci má nárok na náhradu nákladů, které účelně vynaložil na věc po dobu oprávněné držby, a to v rozsahu odpovídajícím zhodnocení věci ke dni jejího vrácení (obvyklé náklady související s údržbou a provozem se však nenahrazují).
Trvá-li oprávněná držba bez přerušení po stanovenou dobu, dojde k její přeměně na vlastnictví, tzn. k vydržení. V případě nemovitých věcí činí vydržecí doba 10 let (§ 134/1 Občanského zákoníku).
Při zkoumání Vašeho statusu oprávněného držitele (a tedy potencionálního „vydrženého“ vlastníka) je tedy klíčovou otázka, zda jste byl po celou vydržecí dobu v dobré víře, tzn. zda jste byl (v souladu s dikcí § 130/1 Občanského zákoníku) se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že Vám předmětný pozemek patří.
Na tomto místě si dovolím nezbytnou (leč krátkou) odbočku do právní teorie:
„Tvrzení držitele věci o tom, že mu věc patří, a že s ní nakládal jako s vlastní, musí být podloženo konkrétními okolnostmi, z nichž se dá soudit, že toto přesvědčení držitele bylo po celou dobu důvodné. Dobrá víra je přesvědčením nabyvatele, že nejedná bezprávně, když si přisvojuje určitou věc. Jde o psychický stav, o vnitřní přesvědčení subjektu, které samo o sobě nemůže být předmětem dokazování.
Dobrá víra je psychický stav, vnitřní přesvědčení subjektu, které nemůže být samo o sobě předmětem dokazování, neboť tím mohou být jenom skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení projevuje navenek. Těmito skutečnostmi vnějšího světa jsou okolnosti, z nichž lze dovodit přesvědčení nabyvatele o dobré víře, že mu věc patří.
Účastník soudního řízení proto bude muset označit důkazní prostředky způsobilé prokázat pravdivost uplatněných tvrzení a bude nést případně nepříznivé následky nesplnění této povinnosti, spočívající v tom, že soud nebude mít možnost učinit pro nedostatek potřebných skutkových podkladů rozhodnutí v jeho prospěch. Jinými slovy, takový žalobce neunese důkazní břemeno. Okolnosti, které budou svědčit pro závěr o existenci dobré víry, budou zpravidla okolnosti týkající se právního důvodu nabytí a svědčící o poctivosti tohoto důvodu nabytí. “
(citováno z publikace Vydržení v českém právu, autor Petr, B. , Praha: C. H. Beck, 2002, tento článek je s dalšími užitečnými informacemi dostupný zde: http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/obcanske-pravo/pd_29/art_3671/dobra-vira-jako-predpoklad-vydrzeni.aspx )
Lze tedy shrnout, že dobrá víra jako taková (neboť se jedná o psychický stav držitele) nemůže být předmětem dokazování, na existenci dobré víry je proto nutno usuzovat z jiných projevů držitele, které o jeho dobré víře svědčí. Ve Vašem případě může být těmito důkazy zejména existující kupní smlouva (i případně neplatná), obhospodařování předmětného pozemku, placení daně z nemovitostí, vyloučit nelze samozřejmě ani svědecké výpovědi těch, kdo mají o věci povědomí apod., tzn. veškeré Vaše vnější chování, které svědčí o Vašem vnitřním přesvědčení o tom, že předmětný pozemek Vám patří.
Na tomto místě je vhodné připomenout usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2006, sp. zn. 20 Cdo 112/2006, z něhož lze citovat:
„Dobrá víra musí být podložena konkrétními okolnostmi, z nichž lze soudit, že toto přesvědčení držitele je opodstatněné. Okolnostmi, které mohou svědčit pro závěr o existenci dobré víry jsou zpravidla okolnosti týkající se právního důvodu nabytí práva a svědčící o poctivosti nabytí, tedy tzv. titul uchopení se držby (objektivně oprávněný důvod nabytí držby, např. existence smlouvy, která je pro určitou vadu neplatná). Povinnost tvrdit a prokázat tyto okolnosti přitom tíží toho, kdo tvrdí, že došlo k nabytí vlastnického práva vydržením (srov. 3 Cdon 395/96, 22 Cdo 929/2001, 22 Cdo 982/98).
Oprávněná držba se nadto nemusí nutně opírat o existující právní důvod; postačí totiž, aby tu byl domnělý právní důvod (titulus putativus), tedy jde o to, aby držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový právní titul svědčí (viz 22 Cdo 417/98).
Základní a přehledně formulované informace k tomuto tématu naleznete dále zde:
http://iuridictum.pecina.cz/w/Dobr%C3%A1_v%C3%ADra
Podrobné informace (včetně historického exkursu) jsou pak dostupné např. zde:
http://www.kubicapartners.cz/portal/clanky-publikovane-nasi-advokatni-kancelari/princip-ochrany-dobre-viry-v-ceskem-soukromem-pravu/Princip-ochrany-dobre-viry-v-ceskem-soukromem-pravu-58.htm

Jste-li v současné chvíli obcí vyzýván k doložení kupní (či jiné) smlouvy, lze Vám doporučit nahlédnout do katastru nemovitostí, resp. jeho sbírky listin a pořídit si její kopii. V opačném případě bude Vaše výchozí pozice podstatně ztížena, prokázání Vaší dobré víry není nicméně ani tak zcela vyloučeno. Pro učinění konkrétního závěru by však bylo nutné vyjasnit, jakým způsobem jste nabyl vlastnické právo (ať skutečné či domnělé) k předmětnému pozemku, kterážto skutečnost však z Vašeho dotazu nevyplývá.