Je možné koupit nepovolenou stavbu?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 31. prosinec 2013
Manžel zdědil pozemek (v roce 1995) a je spoluvlastníkem pozemku, na kterém byl předtím nejmenovanou organizací postaven rodinný dům. V blízkém okolí domku jsou též "černé stavby". Z tohoto pozemku řádně platíme daně. Žádali jsme organizaci o pronajmutí popř. odkoupení domku, ale bohužel neuspěli jsme.
Neměli bychom dát nájemní smlouvu na daný pozemek? Můžeme v roce 2014 zažádat o odkoupení domku jako vlastník pozemku a jakou máme šanci uspět. Děkuji, Izabela
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je důležité, zda byl rodinný dům na pozemku (dříve než ho zdědil Váš manžel) postaven se souhlasem tehdejšího vlastníka tohoto pozemku či nikoli. Pokud by byla tato stavba na pozemku zřízena bez souhlasu tehdejšího vlastníka, jednalo by se o tzv. neoprávněnou stavbu a Váš manžel by se mohl dle § 135c/1 Občanského zákoníku domáhat u soudu jejího odstranění. Pokud máte naopak zájem o koupi rodinného domu, může se Váš manžel u soudu domáhat přikázání stavby do svého vlastnictví (samozřejmě za náhradu). V § 135c/3 Občanského zákoníku je pak soudu umožněno uspořádat vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby i jiným způsobem (zejména zřídit za náhradu věcné břemeno k pozemku).
Pokud byl rodinný dům postaven na pozemku oprávněně, ovšem bez souhlasu stavebního úřadu, jedná se pouze o tzv. nepovolenou stavbu. Skutečnost, že v případě tohoto rodinného domu nebylo zahájeno (resp. skončeno) stavební řízení, však neznamená, že by se RD nemohl stát předmětem občanskoprávního vztahu. Pokud by se vám podařilo se s vlastníkem RD dohodnout, můžete uzavřít kupní či nájemní smlouvu. V této souvislosti však nelze vyloučit potíže při zápisu vlastnických práv k RD do katastru nemovitostí; lze očekávat, že katastr nemovitostí nebude ochoten tuto změnu zaregistrovat. V tomto případě by kupní smlouva zavazovala pouze kupujícího a prodávajícího, její účinky navenek (tj. změna vlastnického práva k RD) by však nastaly až zápisem do katastru nemovitostí.
Pro vyjasnění právních vztahů Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a upozornit ho na závadný stav, ideálním výsledkem tohoto procesu by bylo dodatečné povolení stavby (tj. její legalizace). Následně pak bude možné postupovat dle § 135c Občanského zákoníku (jedná-li se samozřejmě o neoprávněnou stavbu).
Ve svém dotazu zmiňujete právní stav v roce 2014, předpokládám tedy, že máte na mysli úpravu dle nového Občanského zákoníku. Dle § 499/1 nového Občanského zákoníku sice představují stavby zřízené na pozemku jeho součást, toto pravidlo se však nevztahuje na stavby již existující.
Dle § 3025/1 nového Občanského zákoníku se stavba (kterou vlastní osoba odlišná od vlastníka pozemku) ke dni účinnosti nového Občanského zákoníku nestává součástí pozemku a je samostatnou nemovitou věcí (rozdílnost vlastníků pozemku a stavby bude tedy zachována).
Dle § 3026/1 nového Občanského zákoníku budou však mít vlastník pozemku a vlastník stavby navzájem předkupní právo.
S ohledem na shora uvedené Vám proto doporučuji řešit nastalou situaci již nyní, nová právní úprava nepřinese ve Vaší věci žádnou zásadní změnu.