Kdy je předkupní právo na byt, dům 6 měsíců - kdy tomu tak je?

Jeden ze spoluvlastníků v nemovitosti trvale bydlí a řádně se o ni stará, nerad by přišel o střechu nad hlavou nebo se setkal se situací, že se někdo další (cizí) do nemovitosti nastěhuje. Jaká jsou práva spoluvlastníků, kteří nemají na podíl peníze? Mohou se nějak bránit scizení podílu? Podílník nemovitost nikdy neužíval, nepodílel se na údržbě. Jak na věc pohlíží nový občanský zákoník účinný od roku 2014? Děkuji, Martina

ODPOVĚĎ:
V obecné rovině platí, že:
- každý spoluvlastník může se svým spoluvlastnickým podílem nakládat podle své vůle (§ 1123 nového občanského zákoníku) a
- nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (§ 1140/1 nového občanského zákoníku).

Skutečnost, že se jeden z podílových spoluvlastníků rozhodl se svým spoluvlastnickým podílem disponovat tak, že tento zcizí (= daruje, prodá), tak rozhodně nepředstavuje porušení platné právní úpravy; jedná se naopak o běžný výkon vlastnického práva (které je garantováno i Listinou základních práv a svobod).

Co se pak týče postupného nabízení spoluvlastnického podílu zbývajícím spoluvlastníkům, lze tento postup označit za správný, přestože dle nového občanského zákoníku účinného k 1.1.2014 se v zásadě již nejedná o povinnost podílového spoluvlastníka (na rozdíl od „starého“ Občanského zákoníku).

Dle § 1124/1 nového občanského zákoníku platí, že a/ bylo-li spoluvlastnictví založeno např. závětí (či vzniklo jako výsledek dědického řízení) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a b/ převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. Vámi zmiňovaný spoluvlastník je tedy k nabídce svého spoluvlastnického podílu zbývajícím spoluvlastníkům povinen pouze po dobu 6 měsíců od chvíle, kdy se stal podílovým spoluvlastníkem předmětné nemovitosti. Pokud by se pak tento spoluvlastník rozhodl převést svůj podíl na jiného spoluvlastníka nebo svého manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé, nebyl by k nabídce svého podílu vůči zbývajícím spoluvlastníkům povinen vůbec.

Shora zmíněné časově omezené předkupní právo zbývajících spoluvlastníků je zachováno i v případě, kdy by se podílový spoluvlastník rozhodl svůj podíl převést na třetí osobu bezúplatně (např. ho tedy darovat). tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu (§ 1124/2 nového občanského zákoníku).

Časové omezení předkupního práva podílových spoluvlastníků pak neplatí, je-li předmětem podílového spoluvlastnictví zemědělský závod. S ohledem na žádoucí zachování vlastnictví zemědělských závodů v rukách původních spoluvlastníků není v těchto případech časová limitace předkupního práva vůbec zakotvena, předkupní právo podílových spoluvlastníků tedy trvá v zásadě stále (§ 1125 nového občanského zákoníku).

Mírně nad rámec Vašeho dotazu pak pouze připomínám, že předkupní právo je v rámci nového občanského zákoníku zakotveno v § 2140 a násl. , přičemž zákonného předkupního práva podílových spoluvlastníků se týká zejména § 2144 a § 2147.

V zásadě tedy platí, že ve zcizení (darování, prodeji) spoluvlastnického podílu třetí osobě mohou zbývající spoluvlastníci zabránit pouze odkoupením tohoto podílu, přičemž není samozřejmě vyloučeno, aby tento podíl odkoupili všichni spoluvlastníci společně (není nezbytně nutné, aby se jednalo pouze o některého ze spoluvlastníků), v takovém případě by se následně spoluvlastnický podíl rozdělil mezi zbývající spoluvlastníky.