Kdo dostane peníze z fondu oprav při prodeji bytu SVJ - původní majitel nebo nový majitel?

Kdo má pravdu? Děkuji, Šimon

ODPOVĚĎ:
Správné je tvrzení, že finanční prostředky ve fondu oprav se původnímu vlastníkovi bytové jednotky při jejím prodeji nevracejí, nýbrž v tomto fondu zůstávají.

V obecné rovině dle § 1180/1 občanského zákoníku platí, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník bytové jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech bytového domu.

Nakládání s již uhrazenými příspěvky do fondu oprav (v případě prodeje bytové jednotky) je pak výslovně upraveno v § 1186/1 občanského zákoníku, který stanoví, že: „Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu (může se jednat o SVJ či jiného správce) povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. “.

Shora citovanému ustanovení občanského zákoníku pak odpovídá i § 16 /1 písm. a) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (nař. č. 366/2013 Sb. , v platném znění), dle něhož je příjem SVJ (tedy příjem, nikoli dočasné uložení finančních prostředků vlastníků bytových jednotek) tvořen mimo jiné i příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku.

V této souvislosti se dále sluší dodat, že zcela stejný mechanismus (tzn. nevracení dosud nespotřebovaných příspěvků z fondu oprav tomu vlastníkovi, který svou bytovou jednotku prodává) byl zakotven i v předchozí právní úpravě, a to konkrétně v § 15/4 zákona o vlastnictví bytů (zák. č. 72/1994 Sb. , platný do 31. 12. 2013). Dle tohoto ustanovení platilo, že: „Pokud vznikla právnická osoba (zde SVJ), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2. “.

Pro potvrzení výše uvedeného si na tomto místě dovolím odcitovat příslušnou část komentářové literatury k zákonu o vlastnictví bytů (konkrétně komentář k jeho § 15/4), a to z pera JUDr. Zdeňka Čápa (tento komentář je dostupný v systému ASPI) :

„V tomto odst. je určena právní povaha zálohy na příspěvky na správu domu v případě, kdy v domě vzniklo SVJ jako právnická osoba. Tyto zálohy (do doby než jsou „spotřebovány“ a vyúčtovány v souladu s jejich účelem na správu domu a pozemku) jsou závazkem (dluhem) SVJ vůči vlastníkům jednotek - členům SVJ. V zájmu právní jistoty např. v případě převodu vlastnictví jednotky dosavadním vlastníkem na jinou osobu, vyplývá z tohoto ustanovení jednoznačně, že zálohy (které dosud nebyly použity, nebyly tedy spotřebovány ani vyúčtovány) se dosavadnímu vlastníkovi jednotky - převodci - nevracejí. Tyto zálohy se poté stanou závazkem SVJ vůči novému vlastníkovi jednotky (nabyvateli). Převodce má možnost zohlednit stav zaplacených záloh na příspěvky (zejména např. v případě, že se vytvářejí dlouhodobé zálohy na budoucí rozsáhlé stavební úpravy) ve sjednané kupní ceně, za kterou je vlastnické právo k jednotce převáděno. Jde výlučně o záležitost smlouvy mezi převodcem a nabyvatelem. “

Dále přidávám citaci z komentářové literatury k občanskému zákoníku (konkrétně komentář k jeho § 1186/1), přičemž autorem tohoto komentáře je opět JUDr. Zdeněk Čáp (komentář je rovněž dostupný v systému ASPI) :

„Účelem ustanovení odstavce 1 tedy není stanovit povinné náležitosti smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce, nýbrž stanovit vztahy mezi SVJ (nebo správcem) a převodcem vlastnického práva k jednotce v záležitosti příspěvků na správu domu a pozemku, zaplacených dosavadním vlastníkem jednotky ke dni, kdy dojde k převodu vlastnického práva k jednotce na jinou osobu. V podstatě se přejímá ustanovení § 15 odst. 4 zák. o vlastnictví bytů, podle něhož v případě, že vzniklo SVJ, se při vypořádání závazku SVJ vůči bývalému vlastníkovi jednotky nepřihlíželo k zálohám, které uhradil jako zálohy na příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. Nově se však tato úprava rozšiřuje na osobu odpovědnou za správu domu, takže ustanovení odstavce 1 se vztahuje nejen na SVJ, nýbrž také na správce v domě, v němž nevzniklo SVJ. SVJ (nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ) nemá povinnost vypořádat s převodcem jednotky dosud zaplacené příspěvky na správu domu a pozemku. Jde tedy ve vztahu mezi převodcem vlastnického práva k jednotce a SVJ, a nově také ve vztahu ke správci v domě, kde SVJ nevzniklo, o shodnou úpravu jako v uvedeném ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Při převodu vlastnického práva k jednotce se nevracejí, resp. nevypořádávají ve vztahu k dosavadnímu vlastníkovi jednotky (převodci) příspěvky na správu domu a pozemku, které zaplatil do dne, kdy nabyl účinnosti převod vlastnického práva k jednotce na jinou osobu. “

Vše shora uvedené lze shrnout tak, že byť některé příspěvky do fondu oprav nejsou k datu prodeje bytové jednotky dosud spotřebovány (a stále tudíž představují závazek SVJ vůči vlastníkovi bytové jednotky), nevrací se tyto příspěvky vlastníkovi bytové jednotky při jejím prodeji (o „odkládání“ těchto finančních prostředků proto nemůže být řeči), nýbrž tyto nespotřebované příspěvky zůstanou ve fondu oprav i nadále a stanou se závazkem SVJ vůči novému vlastníkovi bytové jednotky. Výše těchto nespotřebovaných příspěvků pak může samozřejmě ovlivnit i cenu bytové jednotky, v tomto ohledu závisí vše na dohodě převodce a nabyvatele bytové jednotky.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že občanský zákoník přinesl v souvislosti s převody bytových jednotek a příspěvky do fondu oprav rovněž jednu užitečnou novinku. Dle § 1186/2 občanského zákoníku platí, že převádí-li vlastník vlastnické právo k bytové jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu (tedy např. SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Stávající vlastník bytové jednotky je tedy povinen jejímu budoucímu vlastníkovi doložit (prostřednictvím potvrzení vydaného SVJ či jiným správcem bytového domu), že v minulosti řádně hradil příspěvky do fondu oprav, popř. že tak nečinil a na nabyvatele tudíž přejdou dluhy spojené s povinností řádného hrazení příspěvků. Pokud převodce bytové jednotky toto potvrzení nabyvateli bytové jednotky nepředá, nepřejdou na nabyvatele spolu s bytovou jednotkou žádné dluhy (a to i pokud by existovaly).