Jak zabránit vydržení dlouhodobě užívaného pozemku "v dobré víře" že je osoby, která ho neoprávněně užívá

Opakovaně sousedy ústně upozorňujeme, že,, hospodaří,, na našem pozemku a oni nám při nedávném upozornění odpověděli, že pozemek využívají v dobré víře – tento výraz použili poprvé, máme tedy obavu - že cosi chystají. (Upozoňujeme je ústně přibližně každých pět let). Naše otázka zní: Jak se tomuto bránit, abychom o pozemek nepřišli – tak aby to v pozdější době bylo právně ubranitelné, protože pozemek si chceme zachovat v našem vlasnictví, i když pro něj nemáme v současné době využití (v katastru je celý pozemek, jako jeden celek, napsaný na nás). Postačí v tuhle chvíli je například písemně upozornit (s doručenkou), že jsme si situace vědomi a že pozemek je náš, než se oni pokusí pozemek vydržet? Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Jsou-li si Vaši sousedé vědomi skutečnosti, že užívají cizí pozemek (což si být vědomi musí), je vydržení části Vašeho pozemku vyloučeno.

Základní podmínky pro vydržení jsou zakotveny v § 1089/1 a § 1090/1 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:

- drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví;

- k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

Pro řádné vydržení je tudíž zapotřebí současné splnění následujících podmínek:

1/ trvání držby,
2/ poctivý držitel,
3/ uplynutí stanovené doby,
4/ pravost držby.

Poctivým držitelem je dle § 992/1 občanského zákoníku ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo (zde vlastnické), které vykonává. Nepoctivě naopak drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.

O pravou držbu jde pak dle § 993 občanského zákoníku tehdy, pokud se neprokáže, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou.

K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let (§ 1091/2 občanského zákoníku).

S ohledem na to, že Vaši sousedé si musí být vědomi toho, že jimi užívaná část pozemku jim nepatří, nemohou být označeni za poctivé držitele, jejich držba pak není ani pravou (neboť se do užívání části pozemku vetřeli svémocně). Ani po deseti letech takového užívání části Vašeho pozemku proto k řádnému vydržení dojít nemůže.

Vaši sousedé nejsou samozřejmě ani v dobré víře, která byla dle § 130/1 starého Občanského zákoníku (platného do 31. 12. 2013) jednou z podmínek pro řádné vydržení.

Občanský zákoník přinesl od 1. 1. 2014 v rámci úpravy vydržení novinku, a to v podobě tzv. mimořádného vydržení. Dle § 1095 občanského zákoníku platí, že uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí (v případě nemovitých věcí se tedy jedná o 20 let), vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. S ohledem na skutečnost nepoctivé držby ze strany Vašich sousedů tedy není tento právní institut v případě Vašich sousedů použitelný.

Mírně nad rámec shora uvedeného proto pouze doplňuji, že v případě mimořádného vydržení se do doby stanovené v § 1095 občanského zákoníku započte i doba, po kterou měl držitel (popř. jeho právní předchůdce) věc nepřetržitě v držbě před 1. 1. 2014. Tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona (tedy před 1. 1. 2016), jde-li o věc movitou, a pěti let (tedy před 1. 1. 2019), jde-li o věc nemovitou (§ 3066 občanského zákoníku).

V současné chvíli Vám doporučuji doručit Vašim sousedům prokazatelným způsobem (tedy doporučeně s dodejkou či osobně oproti podpisu a za přítomnosti svědka) písemné upozornění na skutečnost, že bez právního důvodu (a tudíž neoprávněně) užívají část Vašeho pozemku. Tuto část pozemku v upozornění řádně specifikujte (např. uvedením její přibližné výměry, umístění v rámci pozemku jako celku a výčtem zařízení, která jsou sousedy na této části pozemku provozována). K tomuto upozornění připojte kopii výpisu listu vlastnictví z katastru nemovitostí (včetně kopie katastrální mapy), z nichž bude jednoznačně vyplývat, že předmětná část pozemku je Vašim vlastnictvím. Sousedy můžete v upozornění zároveň seznámit se shora citovanými ustanoveními občanského zákoníku, resp. jim můžete tímto způsobem sdělit, že jejich držba je nepoctivá a nepravá a nemůže tudíž vést ani k řádnému, ani k mimořádnému vydržení.

Na závěr své odpovědi pouze připomínám, že proti neoprávněnému užívání části Vašeho pozemku se můžete bránit rovněž žalobou, a to žalobou na vydání věci, resp. žalobou na vyklizení nemovité věci (dle § 1040/1 občanského zákoníku).