Kdo je vlastníkem plotu mezi pozemky v řadové zástavbě rodinných domů?

ODPOVĚĎ:
Na Váš stručný dotaz existuje poněkud složitější odpověď, neboť při určování vlastnického práva k plotu je nezbytné brát v úvahu dobu, kdy byl takový plot postaven (tzn. zda se tak stalo za účinnosti starého Občanského zákoníku či aktuálně platného občanského zákoníku). V každém případě však platí, že tzv. pravidla levé či pravé ruky jsou pouze jakýmsi zvykovým právem, které nemá vůči platné právní úpravě prakticky žádnou závaznost.

1/ Starý Občanský zákoník (platný do 31. 12. 2013) :
Byl-li plot vystavěn za účinnosti starého Občanského zákoníku, je v první řadě nezbytné vycházet z jeho § 120/2, dle něhož platilo, že stavba nebyla součástí pozemku (tzn. že se jednalo o samostatnou nemovitou věc a bylo tudíž možné, aby pozemek pod plotem vlastnila osoba odlišná od vlastníka plotu).
V zásadě pak samozřejmě platilo, že vlastníkem plotu je ten, kdo tento plot zřídil (pokud samozřejmě nebyl následně plot prodán, darován apod. , se kteroužto variantou ve své odpovědi nepočítám). Pravidlo „vlastní ten, kdo vystavěl“ pak platilo rovněž v případě, kdy byl plot vystavěn na cizím pozemku (např. v důsledku nesprávného zaměření hranic sousedících pozemků). V takovém případě se jednalo o stavbu na cizím pozemku, která mohla být buď oprávněná (pokud vlastník pozemku s umístěním cizího plotu souhlasil), nebo neoprávněná (jejíž osud mohl být následně řešen dle § 135c starého Občanského zákoníku).

2/ Nový občanský zákoník (platný od 1. 1. 2014) :
Aktuálně platný občanský zákoník přinesl v této oblasti zásadní změnu, zakotvenou v jeho § 506/1. Dle tohoto ustanovení platí, že součástí pozemku jsou mimo jiné stavby zřízené na jeho povrchu (tzn. že stavby nejsou samostatnými nemovitými věcmi, nýbrž se stávají součástí věci hlavní – pozemku a je tudíž vyloučena duplicita v osobě vlastníka pozemku a plotu). Toto pravidlo se však uplatní pouze na stavby zřízené za účinnosti občanského zákoníku (k přechodným ustanovením více níže).
I za účinnosti občanského zákoníku může samozřejmě dojít ke zřízení stavby na cizím pozemku. V takovém případě se však (v důsledku § 506/1 občanského zákoníku) stane vlastníkem stavby vlastník pozemku (§ 1084/1 občanského zákoníku).

3/ Přechodná ustanovení občanského zákoníku:
S existencí dvou vlastnických režimů pozemků a staveb (tzn. „stavba není součástí pozemku“ dle starého Občanského zákoníku a „stavba je součástí pozemku“ dle aktuálně platného občanského zákoníku) se zákonodárce vypořádal v § 3054 - § 3056 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:
- stavba, která není podle starého Občanského zákoníku (tzn. která byla vybudována za jeho účinnosti) součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba;
- stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle starého Občanského zákoníku (a která byla vybudována za jeho účinnosti) součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni 1. 1. 2014 ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem 1. 1. 2014 nestává součástí pozemku a je samostatnou nemovitou věcí (i za účinnosti aktuálně platného občanského zákoníku je tedy možné, aby plot vlastnila osoba odlišná od vlastníka pozemku pod tímto plotem) ;
- vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle starého Občanského zákoníku (a která byla vybudována za jeho účinnosti) součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni 1. 1. 2014, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

4/ Rozhrady dle občanského zákoníku:
Aktuálně platný občanský zákoník se problematice plotů věnuje výslovně, přičemž pro Váš dotaz jsou podstatné jeho § 1024 a § 1025. Dle těchto ustanovení platí, že:
- má se za to, že ploty mezi sousedními pozemky jsou společné (uvození věty slovy „má se za to“ znamená, že se jedná o tzv. vyvratitelnou právní domněnku, tzn. že ploty se považují za společné, nebude-li prokázáno jinak; pokud tedy některý ze sousedů prokáže, že plot vystavěl vlastním nákladem, nebude se na plot hledět jako na společný, nýbrž jako na výlučné vlastnictví tohoto souseda) ;
- společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou; nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části;
- kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem, co je jeho (jedná se o samozřejmé pravidlo ukládající vlastníkovi povinnost se o svůj majetek starat).

Pro doplnění považuji za vhodné na tomto místě stručně odcitovat příslušnou pasáž z důvodové zprávy k občanskému zákoníku:
„… Předně se navrhuje stanovit vyvratitelnou domněnkou, že tam, kde není jasné, komu z vlastníků sousedních pozemků rozhrada náleží, náleží jim společně. Na společné rozhrady se použijí ustanovení o spoluvlastnictví. To však není z praktického hlediska možné u společných zdí v tom směru, že nelze pro tyto případy zvolit pravidlo, že každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci. Z toho důvodu se v § 1024 odst. 2 sleduje odchylná úprava, podle níž spoluvlastník užívá svou polovinu zdi a má možnost dělat v ní výklenky (také do ní vestavět skříně apod.), nesmí však ohrozit její stabilitu a funkce, ani omezit druhého spoluvlastníka v užívání jeho části. Pokud se jedná o jiné rozhrady, v tomto odstavci výslovně nezmiňované, lze si představit některé další případy, které se mohou raritně vyskytnout (např. v případě plotů, ohrad, živých plotů atd.). Ohledně nich však netřeba volit kazuistickou úpravu, nýbrž postačí analogická aplikace § 1024 odst. 2, případně využití úpravy sousedských práv či jiných odpovídajících ustanovení … “