Vydržení pozemku v dobré víře (pozemek zaplacen, realitní makléř nedal peníze původnímu majiteli

Ten se čtyřmi sousedy tohoto pozemku sepsal kupní smlouvy na část pozemku, vyinkasoval peníze, ale nezapsal změnu do katastru nemovitostí a peníze majitelům nepředal. Tito čtyři sousedé s tímto vědomím pozemek používali a postavili si na něm nepovolené stavby. Pozemek jsme letos (2018) v září od vlastníků koupili a vše bylo zapsáno v katastru nemovitostí. Nyní, při žádosti o odstranění těchto staveb, jsme byli upozorněni právníkem zastupujícím jednu ze sousedek, že dají odvolání na vydržení. Nevíme tedy, jestli tímto způsobem můžeme o pozemek přijít. Děkuji, Nela

ODPOVĚĎ:
Na Váš dotaz nelze odpovědět jinak než šalamounsky: Vydržení části předmětného pozemku ze strany Vaší sousedky může i nemusí nastat. V tomto ohledu závisí právní zhodnocení situace na znalosti mnoha skutečností (včetně okolností ryze subjektivní povahy na straně Vaší sousedky), přijetí jednoznačného stanoviska proto není možné.

Jelikož ke koupi (či údajné koupi) části předmětného pozemku došlo za účinnosti starého Občanského zákoníku, je v první řadě vhodné připomenout si základní pravidla pro vydržení nemovité věci dle tohoto právního předpisu:

- převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí (§ 133/2 starého Občanského zákoníku) ;

- je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným (§ 130/1 starého Občanského zákoníku) ;

- oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost (§ 134 starého Občanského zákoníku).

Ve Vámi popsaném případě je tedy klíčovou otázka, zda byla Vaše sousedka po celou vydržecí dobu (a to nepřetržitě) v dobré víře o tom, že jí část předmětného pozemku skutečně patří, tzn. zda byla oprávněnou držitelkou, která je způsobilá k vydržení.

Dvěma základními předpoklady pro existenci držby je 1/ faktický výkon panství nad věcí a 2/ vůle držitele nakládat s věcí jako s věcí vlastní. Dle znění dotazu předpokládám, že Vaše sousedka v tomto kontextu držitelkou byla, tzn. že fakticky nakládala s částí předmětného pozemku (např. zde tedy zřídila stavbu), a že měla vůli s částí předmětného pozemku nakládat jako s vlastní.

O oprávněnou držbu se pak jedná v případě, kdy je držitel s ohledem na všechny okolnosti v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří. Dobrá víra držitele (a tudíž i oprávněná držba) zaniká v okamžiku, kdy se (dříve oprávněný) držitel dozvěděl o skutečnostech, které nutně mají za následek zánik jeho dobré víry.

Na tomto místě si dovolím krátkou citaci z komentářové literatury, konkrétně z komentáře k § 130/1 starého Občanského zákoníku, dostupného v systému ASPI:

"… Držitel musí být se zřetelem ke všem okolnostem případu v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, tedy zejména musí být v dobré víře, že nastal právní úkon či případně že nastala jiná právní skutečnost, se kterou platná právní úprava spojuje přechod vlastnického práva ve prospěch onoho držitele.
…
Judikatura soudů se shoduje v tom, že v dobré víře nemůže být například osoba, která odvozuje své vlastnické právo k nemovitosti podléhající evidenci v katastru nemovitostí na základě ústní smlouvy. S ohledem na ustálený požadavek zákonodárce, aby smlouvy o převodu nemovitostí měly vždy písemnou formu, nemůže takovýto držitel jím tvrzenou oprávněnou držbu s úspěchem obhájit.
…
K otázce posuzování dobré víry držitele se i opakovaně vyjádřil Ústavní soud ČR, který ve svém rozhodnutí ze dne 3. 4. 2004 vydaném pod sp. zn. III. ÚS 50/04 uvedl, že při posuzování otázky, zda byl držitel "se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc patří", je třeba vycházet z toho, zda při zachování náležité (běžné) opatrnosti, kterou lze s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu po každém subjektu práva požadovat, měl, respektive mohl mít, během vydržecí doby důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo právo patří (vychází z toho, jak by věc posoudil průměrný člověk při zachování obvyklé opatrnosti).
…
Dobrá víra je psychický stav držitele - takový držitel se domnívá, že mu vykonávané právo patří, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Skutečnost, zda držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží, je třeba vždy hodnotit objektivně, a nikoliv pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka. Držitel není "vzhledem ke všem okolnostem" v dobré víře v případě, že je sice subjektivně přesvědčen, že mu věc anebo právo patří, avšak při zachování obvyklé opatrnosti by musel vědět, že tomu tak není.
…
Dobrá víra, která je dána "se zřetelem ke všem okolnostem", zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámil se skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří anebo že je subjektem práva, jehož obsah vykonává … "

Pokud se tedy kdykoli v průběhu vydržecí doby Vaše sousedka dozvěděla o tom, že převod vlastnického práva k části předmětného pozemku nebyl zapsán do katastru nemovitostí (a to např. i tak, že uzavřená kupní smlouva jí nebyla katastrálním úřadem vrácena s potvrzením o zápisu vlastnického práva) nebo pokud získala Vaše sousedka jakékoli informace o tom, že jí vlastnické právo k části předmětného pozemku nesvědčí, nemohla být její dobrá víra založena a tuto část předmětného pozemku nemohla vydržet. V tomto ohledu je také podstatné, zda byla Vaše sousedka v průběhu vydržecí doby kontaktována spoluvlastníky-restituenty s informací, že kupní cena části pozemku jim nebyla realitním makléřem předána či zda se tímto způsobem Vaše sousedka dozvěděla o neoprávněnosti ji vykonávané držby. S ohledem na shora zmíněný požadavek obvyklé opatrnosti držitele pak lze dobrou víru Vaší sousedky zpochybnit např. také s poukazem na skutečnost, že v průběhu celé vydržecí doby Vaše sousedka zjevně nenahlédla do katastru nemovitostí (což však odpovídá obvyklé opatrnosti vlastníka nemovité věci), z něhož by se beze všech pochybností musela dozvědět o tom, že vlastnické právo k části předmětného pozemku nenabyla. Informaci o neexistenci vlastnického práva k části předmětného pozemku pak Vaše sousedka musela získat také při pokusu uhradit za tuto část předmětného pozemku daň z nemovitých věcí.

Bude-li Vaší sousedkou skutečně k soudu podána žaloba na určení vlastnického práva k části předmětného pozemku, lze Vám v každém případě doporučit využít služeb advokáta:

http://vyhledavac.cak.cz/Units/_Search/search.aspx

Dá-li soud za pravdu Vaší sousedce a rozhodne o vydržení části předmětného pozemku, bude možné, abyste se po spoluvlastnících-restituentech tohoto pozemku domáhala vrácení Vámi uhrazené kupní ceny, a to z titulu jejich bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl. nového občanského zákoníku).

Pokud realitní makléř zprostředkoval prodej části předmětného pozemku pouze do té míry, že od kupujících vybral kupní cenu, kterou však již nepředal prodávajícím, přičemž změnu vlastnického práva nezanesl do katastru nemovitostí, bylo by jeho počínání možné kvalifikovat jako trestný čin zpronevěry či podvodu (§ 206 a § 209 trestního zákoníku).

Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že ochranou dobré víry v zápis do katastru nemovitostí se zabývá § 980 - § 986 nového občanského zákoníku, účinky těchto ustanovení však v souladu s § 3064 nového občanského zákoníku nastanou až k 1. 1. 2015.