Jak vystěhovat původního majitele nemovitosti po jejím odkoupení?

Jak postupovat, aby byt opustil? Předpokládám, že je třeba podat žalobu na vyklizení. Co lze v žalobě požadovat? :

a) předání bytu (vyklizení),

b) úhradu pokuty sjednané ve smlouvě v případě nedodržení termínu (1.000 Kč za den prodejní),

c) náklady na soudní výlohy,

d) únik zisku z komerčního pronájmu bytu.

Body b) až d) jsou v případě podání hned po lhůtě předání nulové, je možné je vyčíslit až k datu, kdy k vyklizení na základě soudního rozhodnutí fyzicky dojde? Doplňující dotaz: Když bude časem na příkaz soudu prodávající vystěhován, KAM ho vlastně policie vystěhuje? Je možné vystěhování svépomocí? Je obývání nemovitosti trestný čin dle Trestního zákoníku? (§ 207, 208 TZ) Děkuji, Pavel

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Žaloba na vyklizení:
Nevyklidí-li prodávající byt ve sjednané lhůtě, lze Vám doporučit, abyste ho ke splnění této povinnosti vyzval prostřednictvím tzv. předžalobní výzvy (v níž ho upozorníte na jeho prodlení se splněním smluvní povinnosti, vznik Vašeho nároku na úhradu sjednané smluvní pokuty a Vaší připravenost řešit nastalou situaci soudní cestou, pokud prodávající byt nevyklidí v náhradní přiměřené lhůtě, kterou mu v předžalobní výzvě zároveň stanovíte). Předžalobní výzvu je samozřejmě vhodné vyhotovit ve 2 stejnopisech, z nichž jeden si ponecháte a druhý doručíte prodávajícímu doporučeně s dodejkou.
Nebude-li prodávající reagovat ani na předžalobní výzvu, bude možné, abyste na něj podal k místně příslušnému okresnímu soudu žalobu na vyklizení, v níž se budete domáhat, aby a/ prodávající (resp. žalovaný) vyklidil předmětný byt do 15 dnů od právní moci rozsudku, a b/ aby Vám prodávající uhradil veškeré náklady soudního řízení (jedná se zejména o soudní poplatek a náklady případného advokátního zastoupení).

2/ Vymáhání splnění peněžitých povinností prodávajícího:
Bude-li soudem vydán rozsudek, kterým soud prodávajícímu uloží povinnost byt vyklidit (a nahradit Vám náklady soudního řízení) a prodávající bude tento rozsudek respektovat (tzn. že byt skutečně vyklidí), bude následně možné se po prodávajícím domáhat splnění jeho souvisejících povinností.
V tomto případě se jedná o úhradu sjednané smluvní pokuty a náhradu škody (v podobě ušlého zisku). Váš postup by měl být při vymáhání peněžitých povinností prodávajícího obdobný, jak uvedeno výše, tzn. doručit prodávajícímu předžalobní výzvu (v níž vyčíslíte své peněžité nároky a budete se domáhat jejich uspokojení ve Vámi stanovené přiměřené lhůtě), nebude-li prodávající na předžalobní výzvu reagovat, budete oprávněn se obrátit na soud s návrhem na vydání platebního rozkazu (v němž se budete moci domáhat, kromě shora uvedených peněžitých nároků, i nahrazení nákladů soudního řízení).
V obou shora uvedených případech (tzn. příprava předžalobní výzvy a žaloby, resp. návrhu na vydání platebního rozkazu) Vám doporučuji využít služeb advokáta: www.advokatikomora.cz
Pokud prodávající na základě pravomocného rozsudku byt nevyklidí a Vy budete nucen přistoupit k soudnímu výkonu rozhodnutí či k exekuci (jak rozvádím níže), bude samozřejmě vhodné domáhat se po prodávajícím splnění jeho peněžitých povinností až po nedobrovolném fyzickém vyklizení bytu (tzn. až po skončení soudního výkonu rozhodnutí či exekuce).

3/ Soudní výkon rozhodnutí/exekuce:
Nebude-li prodávající rozsudek respektovat a byt nevyklidí, budete nucen přistoupit k soudnímu výkonu rozhodnutí či k exekuci (volba, zda využijete soudního vykonavatele či exekutora, závisí na Vašem rozhodnutí).
Pravidla pro vyklizení bytu jsou uvedena v Občanském soudním řádu, a to v jeho § 340 - § 342. Dle těchto ustanovení platí, že:
- ukládá-li rozhodnutí, jehož výkon se navrhuje (ve Vašem případě se bude jednat o rozsudek), aby povinný (zde prodávající) vyklidil nemovitou věc, stavbu, byt nebo místnost, soud nařídí výkon rozhodnutí a po právní moci tohoto usnesení výkon rozhodnutí provede (fyzické provedení vyklizení bytu může samozřejmě proběhnout i za asistence Policie ČR, v tomto ohledu záleží na uvážení soudního vykonavatele) ;
- soud vyrozumí povinného nejméně 15 dnů předem, kdy bude vyklizení provedeno; vyrozumí o tom rovněž oprávněného (tzn. Vás) a příslušný orgán obce;
- výkon rozhodnutí se provede tak, že soud učiní opatření, aby z vyklizovaného objektu:
a/ byly odstraněny věci patřící povinnému a příslušníkům jeho domácnosti, jakož i věci, které sice patří někomu jinému, ale jsou se souhlasem povinného umístěny ve vyklizovaném nebo na vyklizovaném objektu,
b/ byli vykázáni povinný a všichni, kdo se tam zdržují na základě práva povinného;
- věci odstraněné z vyklizovaného objektu se odevzdají povinnému nebo některému ze zletilých příslušníků jeho domácnosti;
- není-li přítomen vyklizení nikdo, kdo by mohl věci převzít, nebo je-li převzetí věcí odmítnuto, sepíší se věci a dají se na náklady povinného do úschovy obci nebo jinému vhodnému schovateli; není-li možné věci dát do úschovy, výkon rozhodnutí nelze provést; soud vyrozumí povinného o tom, komu jeho věci byly dány do úschovy;
- postup podle předchozí odrážky se nepoužije, jde-li o věc zjevně bezcennou; v takovém případě soud věc zdokumentuje a nařídí její zničení; o zničení věci vyrozumí povinného nejméně pět dnů předem, než k němu dojde;
- zničení věci se provede tak, že ji soud předá k využití nebo k odstranění nebo ji předá osobě oprávněné ke sběru nebo výkupu odpadů;
- nevyzvedl-li si povinný věci u obce nebo schovatele do šesti měsíců ode dne, kdy byly uschovány, budou prodány na návrh obce (schovatele) podle ustanovení o prodeji movitých věcí;
- výtěžek prodeje vyplatí soud povinnému po srážce nákladů úschovy a nákladů prodeje;
- věci, které se nepodaří prodat, soud nabídne obci nebo schovateli na úhradu nákladů úschovy za dvě třetiny odhadní ceny; odmítnou-li věci převzít, připadají státu;
- náklady úschovy, které nebudou uhrazeny z výtěžku prodeje ani převzatými věcmi, je povinen nahradit obci (schovateli) povinný; o této povinnosti soud rozhodne na návrh obce (schovatele).
Ze shora uvedeného vyplývá, že při vyklizení bytu není povinný soudem přestěhován, nýbrž jeho věci jsou fyzicky odstraněny z bytu a povinný je z tohoto bytu vykázán. Další ubytování povinného (ani osud jeho věcí, nejsou-li samozřejmě převzaty do úschovy) není předmětem činnosti soudního vykonavatele ani exekutora.

4/ Vyklizení bytu svépomocí:
Dle § 14/1 občanského zákoníku platí, že každý si může přiměřeným způsobem pomoci k svému právu sám, ovšem pouze tehdy:
a/ je-li jeho právo ohroženo a
b/ je-li zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě (zejména o splnění této podmínky lze mít ve Vámi popsaném případě pochybnosti).

S ohledem na skutečnost, že český právní řád poskytuje dostatečné nástroje k provedení nuceného vyklizení bytu, nelze Vám vyklizení předmětného bytu svépomocí doporučit.

5/ Trestněprávní rozměr:
Ve Vámi popsaném případě by bylo skutečně možné kvalifikovat počínání prodávajícího jako trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru, kterého se dle § 208/1 a 2 trestního zákoníku dopustí ten:
- kdo protiprávně obsadí nebo užívá dům, byt nebo nebytový prostor jiného,
- kdo oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru neoprávněně brání.

Ve Vašem případě je proto zároveň možné, abyste na prodávajícího podal trestní oznámení. Nutno však podotknout, že případné zahájení trestního řízení nepovede k vystěhování prodávajícího, neboť orgány činnými v trestním řízení bude řešena toliko otázka spáchání předmětného trestného činu.