Koupě nemovitosti ve výstavbě - na co si dávat pozor v kupní smlouvě?

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je podstatné, jak kvalitní návrh kupní smlouvy Vám bude předložen (což záleží zpravidla na tom, zda Vám bude návrh kupní smlouvy předložen realitní nebo advokátní kanceláří či zda se bude jednat o návrh kupní smlouvy sepsaný přímo prodávajícím).

Kromě základních náležitostí kupní smlouvy (řádné vymezení smluvních stran, řádné vymezení bytu, jednoznačný projev vůle k prodeji a koupi bytu apod.) Vám lze doporučit si v kupní smlouvě „ohlídat“ také tato ujednání:
- řádné vymezení kupní ceny a platebních podmínek (hrazení kupní ceny ve splátkách, povinnost složit zálohu a režim této zálohy v případě neuzavření kupní smlouvy, počet faktur, termín či lhůta pro jejich vystavení, lhůta splatnosti faktur, datum, které bude považováno za řádné uhrazení kupní ceny, oprávnění vrátit neúplnou či jinak vadnou fakturu, možnost uhradit kupní cenu prostřednictvím třetí osoby, máte-li v úmyslu financovat koupi bytu z hypotéky apod.) ;
- smluvní sankce (jaké sankce jsou stanoveny za prodávajícím a kupujícím v případě porušení některé smluvní povinnosti, jak jsou tyto sankce vyčísleny, zda nejsou tyto sankce nepřiměřeně vysoké apod.) ;
- možnosti ukončení smlouvy (za jakých podmínek je možné kupní smlouvu vypovědět či zda vůbec je to možné, kdy je prodávající a kupující oprávněn od kupní smlouvy odstoupit apod.) ;
- pravidla pro zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí (která ze smluvních stran tento zápis provede, v jaké lhůtě od uzavření kupní smlouvy se tak nejpozději stane, druhá smluvní strana musí být povinna poskytnout za tímto účelem veškerou nezbytnou součinnost, která smluvní strana bude hradit správní poplatek spojený se zápisem změny vlastnického práva do katastru nemovitostí, povinnost smluvních stran případně odstranit ty vady kupní smlouvy, které katastrálnímu úřadu brání v provedení zápisu, případné smluvní sankce za porušení některé z těchto povinností apod.) ;
- prohlášení prodávajícího o tom, že je výlučným vlastníkem prodávaného bytu, prohlášení prodávajícího, že na prodávaném bytě neváznou žádná práva třetích osob, že byt netrpí faktickými ani právními vadami (tzn. že žádná třetí osoba si nenárokuje vlastnické či jiné právo k bytu), prohlášení prodávajícího, že byt není jakkoli jinak právně zatížen (tzn. že toto zatížení by po převodu vlastnického práva přešlo na kupujícího a omezovalo ho ve výkonu jeho vlastnického práva), případné smluvní sankce v případě, kdy se prohlášení prodávajícího ukáže nepravdivým apod. ;
- potvrzení kupujícího, že byt si prohlédl a měl možnost se seznámit s jeho stavebně-technickým stavem (je-li tomu tak) ;
- ujednání o současném převodu spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu a případně pozemku, na kterém je bytový dům vystavěn (pokud se jedná o byt v bytovém domě v rámci bytového spoluvlastnictví) ;
- prohlášení prodávajícího, že na prodávaném bytě neváznou žádné dluhy či jiné závazky, které by přešly na kupujícího;
- výslovné ujednání o tom, že na kupujícího přecházejí některé závazky či pohledávky spojené s vlastnictvím bytu (jsou-li nějaké) ;
- řádné sjednání záruky (bude-li prodávajícím poskytnuta) ;
- závazek prodávajícího předat kupujícímu veškerou dokumentaci nezbytnou k řádnému užívání bytu;
- pokud možno žádná vedlejší ujednání při kupní smlouvě (jako např. právo zpětné koupě, předkupní právo, právo lepšího kupce apod.).

Máte-li zájem o důkladné posouzení „nezávadnosti“ předloženého návrhu kupní smlouvy, doporučuji Vám konzultovat tuto smlouvu s advokátem: www.advokatikomora.cz