Vydražení bytu - bytová jednotka je součástí jiného bytu, jak postupovat?

K reálnému vytvoření jednotek nedošlo, tj. vydražené bytové jednotky ve skutečnosti neexistují. 1 jednotka je "součástí" jednoho většího bytu, který měl být rozdělen a není. Druhá část bytu patří někomu jinému. Není známo, kde se dotyčný zdržuje. 2. bytová jednotka není dle dokumentace a je menší, než deklarováno. Chtěl bych vystavit jednotky tak, jak je zadokumentováno v katastru. Co musím udělat, abych mohl stavbu provést a je to vůbec možné? Pokud to nelze, mám možnost dražbu zvrátit nebo se domoci kompenzace daného stavu? Podat žalobu na zrušení dražby nemohu a exekutor a dražitel v rámci nedobrovolné dražby za škodu neručí, nicméně o popsaném stavu exekutor 5 dní před dražbou věděl, nic neoznámil a dražbu provedl, nyní nekomunikuje. Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Přestože otázka oprávněnosti vydražitele k podání žaloby na neplatnost nedobrovolné dražby (tedy otázka jeho tzv. aktivní žalobní legitimace) není v odborné literatuře vyřešena jednomyslně, domnívám se, že ve Vámi popsaném případě je možné, abyste se obrátil na soud s žalobou na neplatnost nedobrovolné dražby.
Dle § 48/3 zákona o veřejných dražbách platí, že každý, do jehož práv bylo provedením dražby podstatným způsobem zasaženo a je dlužníkem, zástavcem, zástavním dlužníkem, účastníkem dražby (kterým je i vydražitel), dražebním věřitelem nebo navrhovatelem, může navrhnout u soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby, pokud:
- dražebník neupustil od dražby, ač tak byl povinen učinit,
- vydražila-li předmět dražby osoba, která je z účasti na dražbě vyloučena,
- nejsou-li splněny podmínky uvedené v § 36/1 a 4, § 39/1 až 7, 9 a 11, § 40/1 a 2, § 43/1 až 3 nebo § 46/1 zákona o veřejných dražbách, nebo
- byly-li vydraženy z dražeb vyloučené předměty dražby.

Jelikož ve Vašem případě nebyla umožněna prohlídka předmětu dražby, přichází v úvahu podání žaloby na neplatnost nedobrovolné dražby dle první odrážky (výše), tzn. z důvodu, že dražebník neupustil od dražby, ač tak byl povinen učinit. Dle § 46/1 písm. e) zákona o veřejných dražbách je totiž dražebník povinen upustit od dražby mimo jiné tehdy, nebyly-li splněny podmínky stanovené v § 15 zákona o veřejných dražbách, který stanoví povinnost k provedení prohlídky předmětu dražby, kterážto povinnost nebyla dražebníkem ve Vašem případě splněna.
Dle § 48/4 zákona o veřejných dražbách může každý, do jehož práv bylo provedením dražby podstatným způsobem zasaženo a je účastníkem dražby, dražebním věřitelem nebo navrhovatelem, navrhnout u soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby, nejsou-li splněny podmínky uvedené v § 15/1 až 3, § 39, § 42, § 43/1 až 3, 5 až 7, § 44, § 47/1 až 12 a v § 49 zákona o veřejných dražbách.
Pro podání žaloby na neplatnost nedobrovolné dražby dle § 48/3 i 4 zákona o veřejných dražbách platí, že není-li právo na určení neplatnosti dražby uplatněno do 3 měsíců ode dne konání dražby, zaniká.
Co se týče odpovědnosti vydražitele za škodu, kterou způsobil porušením ustanovení zákona o veřejných dražbách, je tato odpovědnost zakotvena v § 63/4 zákona o veřejných dražbách. V zásadě platí, že dražebník za způsobenou škodu odpovídá, neodpovídá však za škodu, která vznikla v důsledku nesprávnosti či neúplnosti údajů o předmětu dražby uvedených v dražební vyhlášce na základě podkladů poskytnutých navrhovatelem, případně třetí osobou. Své odpovědnosti se dražebník zprostí, jestliže prokáže, že škodě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze na něm spravedlivě požadovat.
Odpovědnost exekutora za jím způsobenou újmu je pak zakotvena v § 32 exekučního řádu. Exekutor se povinnosti k náhradě jím způsobené újmy zprostí, prokáže-li, že újmě nemohlo být zabráněno ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze na něm požadovat. Za újmu způsobenou exekutorem při jeho činnosti může za určitých okolností odpovídat i stát (a to ve smyslu zákona č. 82/1998 Sb. , v platném znění).
S ohledem na skutečnost, že ve veřejné dražbě jste vydražil bytové jednotky, které fakticky neexistují, Vám v současné chvíli doporučuji podat k soudu žalobu na neplatnost provedené nedobrovolné dražby. Pro učinění tohoto právního kroku (pro který Vám běží lhůta 3 měsíců od konání dražby, Vám v každém případě doporučuji využít služeb advokáta, který se na oblast veřejných dražeb zaměřuje: www.advokatikomora.cz