Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti - prodá se jen spoluvlastnický podíl nebo celá nemovitost?

Můj dotaz zní: pokud jako většinový spoluvlastník nemám zájem o prodej nemovitosti a došlo by opravdu na soudní žalobu, jakou mám šanci u soudu? Je možné, aby spoluvlastníkova 1/3 byla nabídnuta v dražbě? Nebo je větší pravděpodobnost, že soud dá do dražby celou nemovitost? Nebo je ještě jiná možnost? Děkuji, Simona

ODPOVĚĎ:
Má-li jeden ze spoluvlastníků v úmyslu ze spoluvlastnictví vystoupit, nabízí se mu (resp. všem spoluvlastníkům) hned několik variant řešení:
1/ Prodej podílu spoluvlastníka:
Dle § 1121 a § 1123 občanského zákoníku platí, že každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu, přičemž každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.
Má-li proto ve Vašem případě menšinová spoluvlastnice v úmyslu ze spoluvlastnictví vystoupit, může tak učinit prostým prodejem svého spoluvlastnického podílu (ať už prodejem z volné ruky či prodejem dražebním), tzn. že na její místo by vstoupil nový menšinový spoluvlastník (přičemž Vámi vlastněný většinový spoluvlastnický podíl byl nebyl nijak ovlivněn). Tato varianta řešení je samozřejmě pro Vás nejvýhodnější (nemůžete-li si sama odkup menšinového spoluvlastnického podílu z finančních důvodů dovolit).

2/ Oddělení ze spoluvlastnictví:
Dle § 1140 občanského zákoníku platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, přičemž každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví (ke zrušení spoluvlastnictví se vyjadřuji níže). Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.
Z dotazu bohužel nevyplývá, o jakou nemovitou věc se ve Vašem případě jedná (tzn. zda jde o pozemek, stavbu či pozemek, jehož součástí je stavba). V obecné rovině platí, že spoluvlastník může žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví pouze za podmínky, že společná věc je dělitelná. Rozdělení společné věci je pak možné pouze tam, kde to nevylučuje povaha věci, účel, k němuž společná věc jako celek slouží (§ 1142/1 občanského zákoníku) nebo právní předpis.
Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit.
Jedná-li se ve Vašem případě o pozemek, bude jeho rozdělení možné pouze za předpokladu, že s tím vysloví souhlas místně příslušný stavební úřad (§ 77 písm. d) a § 82 stavebního zákona). Jedná-li se o zemědělský pozemek, bude současně nezbytné zohlednit pravidla dle zákona o ochraně zemědělského půdního fondu (zák. č. 334/1992 Sb. , v platném znění).
Je-li naopak ve Vašem případě společnou věcí stavba, bude oddělení ze spoluvlastnictví proveditelné pouze za předpokladu, že bude možné (tzn. se souhlasem místně příslušného stavebního úřadu) její reálné stavební rozdělení.

3/ Zrušení spoluvlastnictví a rozdělení společné věci:
Dle § 1141/1 občanského zákoníku platí, že spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu.
V dohodě o zrušení spoluvlastnictví se můžete s menšinovou spoluvlastnicí dohodnout v první řadě na rozdělení společné věci. Pravidla pro rozdělení společné věci při zrušení spoluvlastnictví jsou totožná s pravidly pro oddělení ze spoluvlastnictví (která uvádím v odpovědi ad 2/ výše). Na vysvětlenou uvádím, že institut oddělení ze spoluvlastnictví je použitelný při existenci tří a více spoluvlastníků, tzn. v případě, kdy se ze spoluvlastnictví oddělí jeden ze spoluvlastníků, přičemž spoluvlastnictví společné věci (byť umenšené o oddělenou část) zůstane zachováno (a to mezi zbývajícími dvěma spoluvlastníky) ; je-li však společná věc vlastněna pouze dvěma spoluvlastníky, dojde oddělením jednoho spoluvlastníka zároveň ke zrušení spoluvlastnictví (přičemž k rozdělení společné věci dojde rovněž).

4/ Zrušení spoluvlastnictví a prodej společné věci z volné ruky:
V dohodě o zrušení spoluvlastnictví můžete s menšinovou spoluvlastnicí sjednat prodej společné věci z volné ruky, tzn. že společně, popř. prostřednictvím jednoho spoluvlastníka nebo prostřednictvím třetí osoby (např. realitní kanceláře), prodáte společnou věc na trhu a o výtěžek se rozdělíte (zpravidla v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů).
Tento způsob vypořádání spoluvlastnictví je vhodný v případě, kdy nemá žádný ze spoluvlastníků zájem o převod společné věci do jeho výlučného vlastnictví. Výhodou tohoto způsobu vypořádání spoluvlastnictví jsou také zpravidla menší organizační náročnost a nižší náklady při prodeji společné věci (a to v porovnání s prodejem ve veřejné dražbě).

5/ Zrušení spoluvlastnictví a prodej společné věci ve veřejné dražbě:
Společná věc může být prodána rovněž v dobrovolné veřejné dražbě, a to za podmínek a postupem dle § 17 a násl. zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. , v platném znění).

6/ Zrušení spoluvlastnictví a převedení vlastnického práva některému ze spoluvlastníků:
Spoluvlastnictví může být samozřejmě vypořádáno také převedením všech spoluvlastnických podílů na jediného spoluvlastníka, který se tak stane výlučným vlastníkem věci, přičemž zbývající spoluvlastníky vyplatí (zpravidla podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů).

Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků (§ 1143 občanského zákoníku). Při rozhodování o vypořádání spoluvlastnictví se soud řídí následujícími pravidly (§ 1144 - § 1147 občanského zákoníku) :
- je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota;
- rozdělení věci nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně spoluvlastnickým podílům, pokud se vzniklý rozdíl vyrovná v penězích;
- při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem;
- není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům;
- nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě;
- v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky (zejména tedy tehdy, mají-li o věc zájem všichni spoluvlastníci či alespoň někteří ze spoluvlastníků).

V souvislosti s rozhodováním soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je dále vhodné vědět, že na návrh některého spoluvlastníka může soud zrušení spoluvlastnictví odložit, má-li tím být zabráněno majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka, a prodloužit tak trvání spoluvlastnictví, nejdéle však o dva roky. Odklad zrušení spoluvlastnictví lze později změnit dohodou spoluvlastníků, a nedojde-li k ní, rozhodnutím soudu vydaným na návrh spoluvlastníka, který prokáže, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby ve spoluvlastnictví setrval, anebo že se podstatně změnily okolnosti, pro něž k odkladu spoluvlastnictví původně došlo (§ 1155/1 a § 1156 občanského zákoníku).
Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení soudního řízení o zrušení spoluvlastnictví. Prodá-li se společná věc, uhradí se (po stržení nákladů prodeje) všechny dluhy (které souvisí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí), a to ještě předtím, než se mezi spoluvlastníky rozdělí výtěžek (§ 1148 občanského zákoníku).
Při vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí vznikají nová vlastnická práva zápisem do katastru nemovitostí (§ 1149/2 občanského zákoníku).