Vydržení pozemku dlouhodobým užíváním - nezkolaudovaná přístavba chaty, chalupy
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 14. říjen 2015
Kamarád získal po rodičích chatu s pozemkem a nyní se dodatečně ukázalo, že bylo před více než 20ti lety provedeno "na černo" rozšíření chaty a tato dostavba zasahuje omylem i na pozemek sousedky (orná půda - pole využíváné v současné chvíli družstvem).
Současný vlastník chaty by rád dal věci do pořádku a vše zlegalizoval, ale oslovená sousedka (vlastník orné půdy) nemá zájem věc s pozemkem řešit (bylo jí nabídnuto odkoupení části pozemku pod chatou), ač jí stavba na jejím pozemku nevadí. Lze dle zákona sousedku nějakým způsobem přimět k prodeji za např. odhadní cenu zastavěné části pozemku nebo připadá zde v úvahu nějaké případné vydržení, když chata zde stojí více než 20 let? Děkuji.
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě přichází do úvahy dva instituty občanského práva:
1/ Vydržení:
Dle § 134 /1 a 3 starého Občanského zákoníku (platného v době stavební úpravy chaty) se oprávněný držitel stal vlastníkem věci, měl-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, šlo-li o movitost, a po dobu deseti let, šlo-li o nemovitost, přičemž do této doby se započítávala i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce.
Za oprávněného držitele se pak dle § 130/1 starého Občanského zákoníku považoval takový držitel, který byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patřilo.
2/ Přestavek:
Dle § 1087 nového občanského zákoníku platí, že zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.
V obou shora uvedených případech je tak podstatné, zda ke stavebnímu rozšíření předmětné chaty došlo v dobré víře, tzn. zda byl stavebník v dobré víře o tom, že staví (rozšiřuje chatu) na vlastním pozemku. Je tedy nezbytné posuzovat ne/existenci dobré víry stavebníka se zřetelem ke všem podstatným okolnostem, tzn. že je třeba zodpovědět otázku, zda mohl být stavebník při zachování běžné opatrnosti, kterou lze v obdobných případech po každém spravedlivě požadovat, v dobré víře o tom, že chatu stavebně rozšiřuje na vlastním pozemku.
S ohledem na skutečnost, že rozšíření chaty nebylo schváleno místně příslušným stavebním úřadem (přičemž vyjasnění vlastnických vztahů ke stavebnímu pozemku se v rámci stavebního řízení standardně řeší) a stavebník neověřil ani průběh vlastnické hranice pozemků (která se nachází v bezprostřední blízkosti chaty), přičemž tak mohl učinit náhledem do katastru nemovitostí (který je veřejně přístupný), se domnívám, že vlastník chaty nebyl při jejím stavebním rozšíření na sousední pozemek v dobré víře (tzn. že kdyby vlastník chaty zachoval běžnou opatrnost, zejména tedy zahájil stavební řízení, musel dojít k závěru, že jeho stavební záměr přesahuje na cizí pozemek).
Nebyl-li vlastník chaty v dobré víře (která je nezbytnou podmínkou obou shora uvedených institutů), nemohlo dojít k vydržení předmětné části sousedního pozemku, ani se v současné době nejedná o přestavek, který by odůvodňoval nabytí vlastnického práva k zastavěné části sousedního pozemku.
Část chaty, která přesahuje na sousední pozemek tak může být považována za neoprávněnou stavbu dle § 1084 - § 1086 nového občanského zákoníku. V případě nedohody vlastníka pozemku a vlastníka chaty pak jediné řešení představuje zahájení soudního řízení.
Dobrá víra stavebníka by naopak mohla být založena v případě, že při stavebním rozšíření chaty vycházel např. z nesprávného zaměření vlastnické hranice pozemků v katastru nemovitostí (tato skutečnost však z Vašeho dotazu nevyplývá).