Je věcné břemeno vedení kanalizace právní vada pozemku při koupi?

V listopadu 2014 při jednání na obecním úřadě vyšlo najevo, že přes pozemek vede kanalizace do sousedního statku a obec umožnila se do ní připojit i sousednímu RD na základě souhlasu prodávající. Dále vyšlo najevo, že kanalizace je zakreslena v pasportu obce, ale není nijak udržována či opravována od její výstavby před 40 lety. K nápravě situace se nikdo nehlásí, prodávající nekomunikuje vůbec a obec tvrdí, že se jí to netýká. Chci se tedy zeptat 1. kdo je vlastníkem kanalizace (zda obec nebo vlastník pozemku), 2. vůči komu uplatňovat náhradu škody (pozemek byl zakoupen za cenu stavebního pozemku) a 3. zda je správná úvaha požadovat po prodávající slevu z kupní ceny s ohledem na právní vady, o kterých věděla a po obci přeložení kanalizace na její náklady do míst, kde bude pozemek zatěžovat minimálně vč. započetí její údržby. Děkuji, Miroslav

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Vlastnické právo ke kanalizaci:
Dle § 509 občanského zákoníku platí, že inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.
S převodem vlastnického práva k pozemku není automaticky převáděno i vlastnické právo ke kanalizaci, neboť tato není jeho součástí (nýbrž se jedná o samostatnou věc v právním smyslu). Vlastníkem kanalizace bývá zpravidla obec či obchodní společnost (předmětem jejíhož podnikání je provoz kanalizace). Kdo je vlastníkem kanalizace ve Vašem případě zjistíte dotazem na obecním úřadě, popř. obecním úřadě obce s rozšířenou působností.
Vede-li Vaším pozemkem částečně i kanalizační přípojka (spojující kanalizaci se stavbami Vašich sousedů), upozorňuji na § 3/3 a 6 zákona o vodovodech a kanalizacích, dle něhož platí, že:
- vlastníkem kanalizační přípojky (popř. jejích částí) zřízené před 1. 1. 2002 je vlastník pozemku nebo stavby připojené na kanalizaci, neprokáže-li se opak;
- kanalizační přípojku pořizuje na své náklady odběratel (není-li dohodnuto jinak) ; vlastníkem přípojky je osoba, která na své náklady přípojku pořídila.
Vlastníky kanalizačních přípojek, které zasahují do Vašeho pozemku, tak jsou s vysokou pravděpodobností Vaši sousedé.

2/ Uplatnění práva na náhradu škody:
Sama existence kanalizace v pozemku nezapříčiňuje na Vaší straně vznik škody (tzn. majetkové újmy vyjádřitelné v penězích), neboť k zásahu do Vaší majetkové sféry de facto nedošlo. Vaše oprávnění však vyplývá z porušení kupní smlouvy prodávající (jak zmiňuji níže).

3/ Práva z porušení kupní smlouvy a přeložka kanalizace:
Dle § 1920/1 občanského zákoníku má předmět plnění (zde pozemek) právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel (Vy) věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli. S ohledem na skutečnost, že existence kanalizace nepochybně omezuje vlastníka pozemku, v němž je uložena, resp. že vlastník kanalizace může uplatňovat určitá práva (např. právo na vstup na pozemek za účelem údržby či oprav kanalizace) vůči vlastníkovi pozemku, lze uzavřít, že ve Vašem případě se o právní vadu zakoupeného pozemku jedná.

V obecnější rovině pak dle § 1916/1 písm. b) a c) občanského zákoníku platí, že dlužník (zde prodávající) plní vadně, např. pokud:
- neupozorní na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují,
- ujistí věřitele (Vás) v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.

Vady koupené věci se obecně dělí na a/ vady, které představují podstatné porušení smlouvy a b/ vady, které představují pouze nepodstatné porušení smlouvy.

Dle § 2002/1 občanského zákoníku je podstatné takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. V ostatních případech se má za to, že porušení povinnosti je nepodstatné.

Představuje-li právní vada pozemku podstatné porušení smlouvy, máte dle § 2106/1 občanského zákoníku právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě koupě pozemku nepřichází příliš v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci,
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d/ odstoupit od smlouvy.

Představuje-li naopak existence kanalizace nepodstatné porušení kupní smlouvy, máte dle § 2107/1 občanského zákoníku právo na:
a/ odstranění vady, nebo
b/ přiměřenou slevu z kupní ceny.

Kupující je povinen sdělit prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

V současné chvíli se proto můžete obrátit na prodávající s písemným oznámením zjištěných právních vad koupeného pozemku (pokud jste tak již neučinil), přičemž prodávající zároveň sdělte, že a/ tuto vadu považujete za podstatné či nepodstatné (dle Vašeho vyhodnocení) porušení kupní smlouvy a b/ jaké právo jste z tohoto důvodu zvolil (přičemž pro zjednání nápravy určete prodávající přiměřenou lhůtu). Jeden podepsaný stejnopis oznámení si ponechte, druhý zašlete prodávající doporučeně s dodejkou. Pro přípravu tohoto oznámení (popř. pro další právní kroky v této věci) můžete využít služeb advokáta: www.advokatikomora.cz

Co se týče přeložky kanalizace, resp. nesení nákladů s tím spojených, je nezbytné ověřit, na základě jakého právního titulu byla kanalizace do pozemku uložena (tzn. zda se tak stalo se souhlasem tehdejšího vlastníka tohoto pozemku, zda byla uzavřena smlouva o věcném břemeni, která např. není dosud vložena do katastru nemovitostí apod.).
Dle § 24/2 zákona o vodovodech a kanalizacích je možné provést přeložku jen s písemným souhlasem vlastníka kanalizace. Žádost o souhlas musí obsahovat stanovisko provozovatele (pokud existuje odlišnost mezi osobou vlastníka a provozovatele kanalizace). Současné zahájení řízení u stavebního úřadu je samozřejmostí.
Především je pak podstatné, že přeložku kanalizace zajišťuje na vlastní náklad osoba, která potřebu přeložky vyvolala (§ 24/3 zákona o vodovodech a kanalizacích).
Stavebník přeložky je povinen předat vlastníkovi kanalizace dokončenou stavbu neprodleně poté, co nastaly právní účinky kolaudačního souhlasu, a to včetně příslušné dokumentace skutečného provedení stavby a souvisejících dokladů.
Je-li tedy kanalizace ve Vašem pozemku umístěna v souladu s platnou právní úpravou, je provedení její přeložky možné pouze na Vaše náklady, nedohodnete-li se s vlastníkem kanalizace jinak (o čemž však lze mít pochybnosti).
Nejsou-li naopak kanalizace a kanalizační přípojky ve Vašem pozemku vedeny na základě některého právního titulu, je situace řešitelná uzavřením smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě (dříve věcné břemeno) dle § 1267 a § 1268 občanského zákoníku. Není rovněž vyloučeno zahájení soudního řízení o odstranění neoprávněné stavby.