Střecha přesahuje nad pozemek - co může dělat majitel střechy a co poškozený soused

Při výměně krovu truhláři i kvůli jiné konstrukci a zateplování o malinko střechu natáhli (cca 5 cm). Teď minimálně okapem a na užší straně i střechou přesahujeme k sousedovi. Ten nám hrozí, že nás nechá střechu zbourat. Ve stavebním povolení máme nakreslenou a tedy i schválenou střechu tak, že by již taky přesahovala k sousedovi (projektant ale zaměřil a nakreslil zeď 50 cm od sousedního pozemku). Jsme si jistí, že i stará střecha přesahovala okapem celých 80 let. Navíc, kdybychom chtěli zachovat střechu včetně okapu na našem pozemku, končila by střecha zarovno s fasádou, co by asi nepovolil stavební
úřad. Je soused v právu? Děkuji, Erika.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 2 částí:
1/ Veřejnoprávní rozměr problému:
Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území (vyhl. č. 501/2006 Sb. , v platném znění) se problematice přesahů staveb nad sousední pozemky věnuje ve dvou ustanoveních, konkrétně:
- v § 23/2, dle něhož platí, že stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek; umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku;
- v § 25/6, dle něhož platí, že s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba či její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
Ve Vašem případě je velmi důležité, že stavebním úřadem Vám byla rekonstrukce domu (ve Vámi provedených parametrech) povolena. Pokud by se tedy Váš soused skutečně obrátil na stavební úřad s podnětem k prošetření provedení rekonstrukce domu, můžete argumentovat svou dobrou vírou, tzn. tvrdit, že jste postupovali přesně dle stavebním úřadem schválené projektové dokumentace. Z důvodu drobného přesahu střechy Vašeho domu nad sousedův pozemek Vám stavebním úřadem skutečně odstranění střechy nařízeno nebude. Stavební úřad Vám maximálně uloží provedení stavební úpravy střechy tak, aby byl přesah odstraněn (i o vydání takového rozhodnutí však lze mít určité pochybnosti).

2/ Soukromoprávní rozměr problému:
V obecné rovině dle § 506/1 občanského zákoníku platí, že součástí každého pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem tohoto pozemku. Vlastník pozemku je tedy v zásadě oprávněn bránit se proti narušení prostoru nad svým pozemkem, neboť je tím zasahováno do jeho vlastnického práva.
Shora uvedené pravidlo však nemůže být aplikováno absolutně, tzn. že i z tohoto pravidla existuje výjimka, v jejímž důsledku je vlastnické právo vlastníka pozemku omezeno. Konkrétně dle § 1023 občanského zákoníku platí, že:
- vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit;
- z takového užívání cizího prostoru nemůže nikdo odvodit právo, jehož by se mohl někdo dovolávat po odpadnutí důvodu, který k užívání opravňoval.
Užívání malé části prostoru nad sousedovým pozemkem z důvodu umístění střechy a okapu domu lze dle mého názoru považovat za důležitý důvod (potvrzený navíc skutečností, že k vybudování střechy dal stavební úřad své svolení). Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda má soused ke svému nesouhlasu s přesahem střechy nějaký důvod, v každém případě platí, že pro poskytnutí ochrany sousedovu vlastnickému právu by v tomto případě musel mít soused pro nesouhlas s přesahem střechy objektivně rozumný důvod (nepostačí tedy jakýkoli důvod).
Přestože tedy nebude sousedovu vlastnickému právu v tomto ohledu poskytnuta ochrana, neznamená to, že by Vám k prostoru nad sousedovým pozemkem v budoucnu vzniklo nějaké zvláštní užívací právo či právo odpovídající věcnému břemeni. Dojde-li v budoucnu k odstranění Vašeho domu, popř. dojde-li z jakéhokoli důvodu k odstranění přesahu střechy Vašeho domu, nebudete oprávněni se domáhat přesahu střechy např. u nově budovaného domu.
S ohledem na shora uvedené lze konstatovat, že soused svým požadavkem na odstranění přesahu Vaší střechy zneužívá ochranu, kterou jeho vlastnickému právu poskytuje právní řád, kteréžto jednání nemůže požívat právní ochrany. Toto pravidlo, bránící šikanóznímu výkonu práva, je zakotveno v § 8 občanského zákoníku, dle něhož platí, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že dle § 1020 občanského zákoníku platí, že má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Stojí za povšimnutí, že i v tomto případě klade občanský zákoník důraz na existenci objektivně rozumného důvodu, opět tedy není možné akceptovat jakékoli odůvodnění nesouhlasu.