Prodej spoluvlastnického podílu nemovitosti - je nutný souhlas spoluvlastníka, spolumajitele?
- Uložil(a): Mgr. Jiří Soukop (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 1. únor 2016
Po dědictví jsme vlastnili od 5/2009 se sestrou každý 1/2 rodinného domu se zahradou. Já zde mám trvalé bydliště celý život, sestra nikoliv, žije 25 let v zahraničí. Celý zdevastovaný dům rekonstruuji od začátku sám s manželkou, o celý dům pečuji celoročně sám a zachránil jsem jej od znehodnocení a zpustošení a zhodnotil jej o zhruba 1,2 mil. korun.
Sestra přispěla jen minimálně v roce 2010, pak již nikdy, dům navštěvuje sporadicky, má však všechny klíče a objekt je jí k využívání celou dobu k dispozici celý. Na zhruba 600 000, - mám doklady, ke všemu ale existují svědci a pořizované fotografie. Veškerá měřidla jsou vedena pouze na moje jméno. V domě kvůli stálým opravám nebydlím, ale poslední 3 roky od 12/2012 jsem ve 2 místnostech zřídil obchod s oblečením pro veřejnost. Sestra se dostala do finančních problémů a svoji 1/2 domu bez mého vědomí prodala za cenu mne neznámou, aniž by odprodej nabídla mne. V katastru se objevil nový majitel na konci 9/2015, který mě kontaktoval, ať si podíl od něj za 1 400 000, - Kč odkoupím (cca polovina odhadní ceny). Vyhrožuje mi, že buď si koupím 1/2 já od něj, nebo on ode mne, jinak že mi začne dělat problémy a "zničí mě ve městě". Odkoupení si nemohu dovolit a zároveň nemám zájem svoji polovinu prodat.
Nikdy nedošlo k žádnému rozdělení objektu a toto rozdělení je i nereálné.
Mé dotazy:
- Mohu si obchod uzamykat přes noc, když nevím, kdo všechno má nyní klíče od domu? Jsem ochoten sem kdykoliv nového majitele pustit k nahlédnutí.
- Mohu nějak uplatnit svoje práva vůči novému majiteli, když jde evidentně z jeho strany jen o obchodní transakci a finanční spekulaci, možná i podvod?
- Je reálná žaloba o zrušení spoluvlastnictví v můj prospěch?
- Je reálné, že soud rozhodne v náš prospěch s vyplacením nového majitele za cenu, za kterou dům od sestry odkoupil + případně jeho právní výdaje? Tedy, abych se dostal na cenu nižší než on požaduje s odkazem na nevhodnou dobu požadavku = zaběhnutý obchod, moje veškeré úsilí, špatný léčený zdravotní stav…?
- Mohu žalovat zpětně sestru za neoprávněné obohacení a za jednání proti dobrým mravům?
- Respektive, je něco, co mi od nového majitele hrozí kvůli jeho právům?
Je mi 52 let, sestře 46 let a novému majiteli 39. Děkují manželé Novákovi
ODPOVĚĎ:
To předkupní právo druhého spoluvlastníka bylo zrušeno s účinností nového občanského zákoníku k 1.1.2014. Tudíž každý vlastník si může se svým podílem disponovat bez omezení. Je poměrně zvláštní, že sestra nepožádala nejdříve Vás s možností odprodeje. Mohl jste si na dům vzít hypotéku a její podíl odkoupit, nicméně to už je nyní pasé.
V současnosti zbývají pouze dvě alternativy - buď se s novým majitelem podílu dohodnout na prodeji, a nebo podat návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud v takovém případě preferuje rozdělení věci, je-li to možné. To se provádí např. u pozemků, a nebo v domech, kde lze vymezit bytové jednotky. Vy byste však návrh musel formulovat na přikázání za přiměřenou náhradu. S podáním návrhu bych rozhodně využil služeb právníka, aby bylo vše jasně a zřetelně zformulováno. Ta smlouva nového vlastníka podílu leží na katastru nemovitostí ve sbírce listin, tudíž by bylo možno tuto jistě získat, popř. navrhnout soudu, aby si ji od katastru nemovtistí v řízení vyžádal.
Pokud se jedná o náklady na nemovitost, tak platí, že by se oba spoluvlastníci měli na těchto podílet dle svých podílů, není-li ujednáno něco jiného. Tyto náklady by bylo možno požadovat, nicméně pozor na promlčení, které bylo dle staré úpravy 2 roky, dle nové 3 roky.