Většinový spoluvlastník nemovitosti - práva a povinnosti

Nájemce uplatnil slevu z nájmu, se kterou jsem za daných okolností souhlasila. Většinový vlastník po aplikaci slevy z nájmu opravil závadu, kterou ale neuznal jako příčinu tvorby plísně a nájemce zažaloval o zaplacení dlužného nájmu, s čímž nesouhlasím a neúčastním se toho.
- Může většinový vlastník (75%), beze mne (25%), zažalovat nájemce i o "dlužnou" částku, která dle mého podílu připadá mě, když já souhlasím s nájemcem a jeho uplatněnou slevou z nájmu?
- Může většinový spoluvlastník používat společné finanční prostředky na soudní spor, tedy i mé, když nejsem žalobcem a co kdyby většinový vlastník soud prohrál, budu se muset podílet na zaplacení soudních a podobných výloh i já?
- Nebo mám stát na žalované straně, protože se soudu musí účastnit všichni spoluvlastníci?
Moc Vám děkuji a přeji hezký den, Marie

ODPOVĚĎ:
1. K podání žaloby o zaplacení dlužného nájemného je oprávněn kterýkoliv (i menšinový) spoluvlastník a souhlas ostatních spoluvlastníků se k jeho věcné legitimaci nevyžaduje. Jestliže však jde o taková společná práva nebo povinnosti, že se rozsudek musí vztahovat na všechny účastníky, kteří vystupují na jedné straně, platí úkony jednoho z nich i pro ostatní. Ke změně návrhu, k jeho vzetí zpět, k uznání nároku a k uzavření smíru je však třeba souhlasu všech účastníků, kteří vystupují na jedné straně.
2. , 3. Na správě se podílí všichni spoluvlastníci, a rozhoduje majoritní vlastník, jeho rozhodnutí se dá bránit pouze soudně, což zde není tak závažné na to, aby bylo třeba k tomuto kroku přikročit. Lze předpokládat, že pokud Vás uvedl žalobce jako žalobce č. 2, tak by mohla hrozit úhrada nákladů v případě neúspěchu. Spoluvlastníci jsou totiž nerozluční účastníci řízení. Nicméně stále platí bod 1, soud by Vás měl vyzvat, zda se k žalobě připojujete. Na žalované straně bych asi nestál, maximálně bych se ve věci písemně vyjádřil. Vy jste účastníkem nájemní smlouvy a jen těžko můžete mít právní zájem na právech druhé smluvní strany. Zkusil bych sjednat nějakou dohodu - lehce se to řekne, ale soudní spory jsou časově náročné. Bohužel taktéž nevím, o jakou částku se jedná - zda se jedná o částku do 10.000 Kč či částku významně vyšší.

Komentářová literatura nejen připouští majoritnímu vlastíku provádět samostatně běžná rozhodnutí, ale rovněž samostatně vymáhat pohledávku žalobou, i když se týká věci jako celku.

Názor komentáře ohledně procesu je tedy zcela opačný a umožňuje spoluvlastníkovi žalovat v podstatě neomezeně, a to dokonce i minoritnímu spoluvlastníkovi, neboť pohledávku mohou spoluvlastníci vymáhat, resp. plnit dluh společně a nerozdílně, tudíž i každý samostatně s následným vyrovnáním dle podílů. V zásadě byste tedy předmětnou žalobu mohla teoreticky podat i Vy.

Spoluvlastníci se sice podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v míře vyjádřené podílem, avšak navenek jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. To znamená, že kdokoliv ze spoluvlastníků je oprávněn žádat vůči dlužníkovi celé plnění a dlužník je povinen plnit tomu, kdo požádal první. Splní-li dlužník celý závazek jednomu ze spoluvlastníků, nemohou již od něho ostatní nic žádat. Vypořádání mezi spoluvlastníky pak závisí na velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Naopak v postavení dlužníků jsou spoluvlastníci rovněž povinni plnit společně a nerozdílně, takže se věřitel může obrátit na kteréhokoliv ze spoluvlastníků, aby poskytl celé plnění.

K podání žaloby o zaplacení dlužného nájemného je tudíž oprávněn kterýkoliv (i menšinový) spoluvlastník a souhlas ostatních spoluvlastníků se k jeho věcné legitimaci nevyžaduje.