Užívání zatravněné cesty sousedem bez věcného břemene a ničení trávníku a půdy v době vlhka - je možné zakázat přístup sousedovi?

Jiný přístup k chatě zatím nemá, nad námi zakoupeným pozemkem máme ve vlastnictví další pozemek, přes který je vyježděná "cesta" a používají ho všichni z osady, jde opět o rekreační plochu, nikoliv cestu - tento pozemek jsme kupovali v 01/2015 a lidé ho užívají více než od roku 2005. My tolerujeme průjezd přes něj. Přes námi zakoupený pozemek jezdí soused autem ke své chatě (před tím než jsme pozemek koupili ho používal více jak 10 let) a často na něm i parkuje, jelikož je pozemek travnatý, když je mokro, tak pozemek je nesjízdný a on ho ničí neustálým přejížděním a zapadáváním se svými auty,
což nechceme tolerovat. Moje otázka je, jakou máme povinnost a právo týkající se k nově koupenému pozemku. Jsme povinni umožnit sousedovi přes náš pozemek vstup? Můžeme pozemek oplotit? Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Neexistuje-li žádný právní titul, na jehož základě by byl Váš soused oprávněn k jízdě přes Váš pozemek (smlouva o zřízení věcného břemene - služebnosti, rozhodnutí soudu apod.), nejste v žádném případě povinni mu přejezd přes Váš pozemek umožnit.
Na hranice svého pozemku můžete umístit výstražné cedule upozorňující na existenci pozemku v soukromém vlastnictví a zákaz průjezdu a parkování na něm. Svého souseda můžete samozřejmě také výslovně upozornit na to, že si další průjezdy přes Váš pozemek (ani jeho jiné užívání Vaším sousedem) nepřejete (toto upozornění je vhodné učinit písemně a to tak, aby Vám jeden podepsaný stejnopis upozornění zůstal a druhý byl Vašemu sousedovi doručen prokazatelným způsobem, tzn. osobně za přítomnosti svědka či oproti podpisu či doporučeně s dodejkou).
Nebude-li soused Vašeho upozornění dbát, bude možné, abyste se proti jeho počínání bránili soudní cestou, a to za použití § 1042 občanského zákoníku. V takovém případě Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz

Váš soused bude oprávněn se průjezdu přes Váš pozemek domáhat dvěma způsoby:
1/ Nezbytná cesta dle občanského zákoníku:
Dle § 1029 občanského zákoníku může vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek (nedojde-li mezi sousedy k dohodě, je možné se zřízení nezbytné cesty domáhat i soudně). Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost (věcné břemeno). Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.
Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou (§ 1030/1 občanského zákoníku).
Soud dle § 1032/1 občanského zákoníku nepovolí nezbytnou cestu:
a/ převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b/ způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c/ žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
V případě Vašeho souseda však může být využití institutu nezbytné cesty problematické z důvodu, že Váš soused není vlastníkem pozemku, na němž stojí jeho chata (v tomto ohledu je podstatné, zda je Váš soused alespoň vlastníkem předmětné chaty).

2/ Omezení vlastnického práva dle stavebního zákona:
Dle § 170/2 stavebního zákona platí, že právo k pozemku nebo stavbě lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě. Váš soused se proto může obrátit i na místně příslušný vyvlastňovací úřad s žádostí o omezení Vašeho vlastnického práva (např. zřízením služebnosti - věcného břemene ve prospěch Vašeho souseda, samozřejmě za úplatu).
Co se týče oplocení Vašeho pozemku, je i tato varianta samozřejmě možná. V tomto ohledu upozorňuji, že pro vybudování oplocení je zapotřebí přivolení stavebního úřadu, a to konkrétně vydání územního souhlasu s umístěním stavby (jak vyplývá z § 96/2 písm. a) a § 103/1 písm. e) bodu 14 stavebního zákona). Před započetím výstavby oplocení Vám proto doporučuji navštívit místně příslušný stavební úřad a svůj stavební záměr zde konzultovat.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/