Sousedův sklep na pozemku jiného majitele - práva majitele podsklepeného pozemku

Kupující nám tuto skutečnost zatajil. Můžu žádat přes souseda, aby se ze sklepa, který je pod naším pozemkem a evidentně je to pokračování našeho sklepa vystěhoval? Nebo na tento sklep nemáme nárok a tím pádem nám prodávající musí vrátit nějaké peníze z kupní ceny, jelikož máme na zahradě omezení, o kterém jsme nebyli informováni a teď nemůžeme na zahradě vykopat studnu ani bazén. Jak máme postupovat dál, nechceme o tento sklep přijít. Děkuji, Petra

ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu bohužel nevyplývá, zda byl předmětný sklep výslovně zmíněn ve Vámi uzavřené kupní smlouvě (kterážto skutečnost může hrát rovněž určitou roli).
Vzhledem k tomu, že jste se stala vlastnicí rodinného domu a pozemku v roce 2013, je v první řadě nutné zohlednit příslušná ustanovení starého Občanského zákoníku (účinného do 31. 12. 2013).
V obecné rovině dle § 119/2 starého Občanského zákoníku platilo, že nemovitostmi byly a/ pozemky a b/ stavby spojené se zemí pevným základem. Dle starého Občanského zákoníku nebyly stavby (tedy ani podzemní stavby) součástí pozemku, tzn. že se jednalo o samostatné věci v právním smyslu, s vlastním „právním osudem“ (jak vyplývá z § 120/2 starého Občanského zákoníku).
Touto otázkou se ve své judikatuře opakovaně zabýval i Nejvyšší soud, přičemž dospěl k závěru, že podzemní stavba (typicky sklep) je skutečně samostatnou věcí v právním smyslu a není ani vyloučeno, aby sklep jednoho vlastníka zasahoval pod pozemek jiného vlastníka (souseda). V této souvislosti lze odkázat např. na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2006, sp. zn. 22 Cdo 911/2005, nebo na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 537/2010.
Je-li Vámi zakoupený sklep stavbou (tzn. výsledkem stavební činnosti, má-li např. zděné obvodové stěny a strop), jedná se o samostatnou nemovitou věc v právním smyslu.
Od 1. 1. 2014 nabyl účinnosti občanský zákoník, který v oblasti vymezení staveb jako samostatných nemovitých věcí přinesl několik podstatných změn.
Primárně se změnilo samotné vymezení nemovitých věcí. Dle § 498/1 občanského zákoníku platí, že nemovité věci jsou a/ pozemky a b/ podzemní stavby se samostatným účelovým určením.
Ostatní podzemní stavby (tedy takové, které nemají samostatné účelové určení) přestávají být k 1. 1. 2014 samostatnými věcmi v právním smyslu a stávají se součástí pozemku, v němž jsou vybudovány (jak vyplývá z § 506/1 občanského zákoníku).
Ve Vašem případě je tedy důležité vyřešit otázku, má-li Váš sklep samostatné účelové určení či nikoli (tzn. je-li samostatnou nemovitou věcí či pouze součástí pozemku). Odborná literatura (příslušná část komentáře občanského zákoníku, jejímž autorem je JUDr. Tomáš Kindl, komentář je dostupný v systému ASPI) k této otázce uvádí:
„Samostatnými nemovitými věcmi jsou jen takové podzemní stavby, jež mají samostatné účelové určení. Obvykle se v této souvislosti uvádí metro, může však jít i o samostatné sklepy, např. vinné. Samostatné účelové určení však nebude mít např. sklep pod domem. “

V úvahu tedy přicházejí dvě varianty řešení:
1/ Dospějete-li k závěru, že Váš sklep má samostatné účelové určení (tzn. že se jedná o samostatnou nemovitou věc), budete oprávněni se po Vašem sousedovi domáhat vyklizení tohoto sklepa, a to v rámci hájení nerušeného výkonu Vašeho vlastnického práva (jak vyplývá z § 1042 občanského zákoníku).
V tomto ohledu může být právní kvalifikace případu zásadně ovlivněna skutečností, zda byl předmětný sklep (jako celek) skutečně vybudován Vaším právním předchůdcem (tzn. prodávajícím). Pokud by totiž tu část sklepa, kterou užívá Váš soused, tento soused i vybudoval (např. se svolením prodávajícího), nebo se na stavbě sklepa (jako celku) podílel, bylo by možné dojít k závěru, že Váš soused je/může být spoluvlastníkem tohoto sklepa.

2/ Dospějete-li naopak k závěru, že Váš sklep nemá samostatné účelové určení (tzn. že se jedná o „obyčejný sklep“ určený k užívání spolu s domem, tedy že je příslušenstvím tohoto domu), bude nezbytné aplikovat § 506/2 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.
I v tomto případě se budete moci po sousedovi domáhat vyklizení sklepa, a to z titulu ochrany výkonu Vašeho vlastnického práva k pozemku (opět ve smyslu § 1042 občanského zákoníku).
Vyjde-li najevo, že Váš soused je spoluvlastníkem předmětného sklepa (tzn. že na výstavbě sklepa se např. finančně podílel nebo mu byl spoluvlastnický podíl na sklepě prodávajícím převeden), upozorňuji, že tato skutečnost může mít zásadní vliv na variantu ad 2/ výše. V takovém případě by se totiž sklep nemohl k 1. 1. 2014 stát součástí Vašeho pozemku (ve smyslu § 3055/1 občanského zákoníku), nýbrž by byl i nadále samostatnou věcí v právním smyslu (a to i přesto, že tento sklep nemá samostatné účelové určení).
V současné chvíli Vám doporučuji obrátit se na prodávajícího s dotazem, komu patří Vámi objevená druhá polovina sklepa, popř. z jakého důvodu Vám byla tato skutečnost zatajena. Následně (po osvětlení vlastnického režimu sklepa prodávajícím) se můžete písemně obrátit na Vašeho souseda s výzvou k vyklizení sklepa.
Nebude-li dohoda se sousedem možná, nezbude Vám, než se obrátit na soud. Pro učinění tohoto kroku (popř. již pro zahájení jednání se sousedem) Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde (s výjimkou právních předpisů již neplatných) :
https://portal.gov.cz/app/zakony/