Rozdělení domu na byty, spolumajitel nesouhlasí - jak postupovat?

Lze ho nějak k tomuto dotlačit? Argumentuje, že podle uvedeného zákona musí být určen správce a to ho omezuje v jeho právech. My 3. také správce nechceme, uděláme dodatek smlouvy kde uvedeme, že smlouva se správcem nebude vytvořena a že všechny akce, výdaje, atd. - budou řešeny na společných schůzkách, tak jako doposud. Každý z majitelů se stará o některé povinnosti pro celý barák (revize, vodu, společnou elektriku, atd.) - tak nám to vyhovuje a chceme v tomto pokračovat. Správce by vlastně byl pouze pro kontakt s úřady – ani to však čtvrtému spolumajiteli nestačí. Otázky zní: Lze tuhle uvedenou blokaci 4. majitele nějak prorazit? Můžeme udělat takový dodatek o správci, jak uvádíme v úvodu? Děkujeme.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Proražení blokace čtvrtého spoluvlastníka:
Občanský zákoník v souvislosti s rozhodováním spoluvlastníků o naložení se společnou věcí (zde bytovým domem) rozlišuje v zásadě 3 stupně:
a/ O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů (§ 1128/1 občanského zákoníku).
b/ K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud (§ 1129/1 občanského zákoníku).
c/ K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku).

S ohledem na značnou závažnost rozhodnutí o vymezení bytových jednotek (v jehož důsledku dojde k přeměně podílového spoluvlastnictví nemovité věci na bytové spoluvlastnictví založené vlastnictvím bytových jednotek a spoluvlastnictvím společných prostor) se domnívám, že na Váš případ se vztahuje varianta ad c/ výše, tzn. že k přijetí předmětného rozhodnutí je zapotřebí souhlas všech spoluvlastníků bytového domu.
Pro všechny tři shora uvedené případy rozhodování spoluvlastníků pamatuje občanský zákoník i na situace, kdy nebude možné dosáhnout zákonem požadované většiny hlasů. Nutné je aplikovat § 1139 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení; soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá;
- způsobem uvedeným v předchozí odrážce soud rozhodne také tehdy, domáhá-li se jeho rozhodnutí některý ze spoluvlastníků proto, že se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny (ve Vašem případě se tedy kterýkoli ze tří spoluvlastníků, popř. všichni tři spoluvlastníci mohou domáhat rozhodnutí soudu, které by nahradilo projev vůle nesouhlasícího čtvrtého spoluvlastníka, a to ve smyslu § 161/3 Občanského soudního řádu).
Nebude-li tedy ve Vašem případě možné získat souhlas čtvrtého spoluvlastníka, nezbude, než na něj podat k místně příslušnému okresnímu soudu žalobu na nahrazení projevu jeho vůle rozhodnutím soudu. Pro přípravu této žaloby Vám v každém případě doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz

2/ Správa bytového domu:
Jelikož máte v úmyslu vymezit v bytovém domě bytové jednotky, dojde k transformaci podílového spoluvlastnictví nemovité věci na bytové spoluvlastnictví. Bytové spoluvlastnictví je dle § 1158/1 občanského zákoníku spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím bytových jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.
Ve Vašem případě je vznik bytového spoluvlastnictví možný ve formě prohlášení vlastníka bytového domu. Konkrétně dle § 1164/1 občanského zákoníku platí, že zápisem do veřejného seznamu (zde katastru nemovitostí) bytová jednotka vznikne, pokud vlastník (zde spoluvlastníci) prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k bytovým jednotkám. Prosté uzavření dodatku smlouvy (které zmiňujete ve svém dotazu) proto nepostačuje. Prohlášení o rozdělení bytového domu na bytové jednotky musí obsahovat minimální náležitosti dle § 1166 občanského zákoníku.
Po úspěšném vymezení bytových jednotek ve Vašem domě se budou na všechny současné spoluvlastníky vztahovat mimo jiné práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek, jak jsou zakotvena v § 1175 a násl. občanského zákoníku.
Správa bytového domu a pozemku zahrnuje dle § 1189/1 občanského zákoníku vše, co nenáleží vlastníku bytové jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
Pokud nevzniklo společenství vlastníků jednotek (které ve Vašem případě skutečně vzniknout nemusí), je osobou odpovědnou za správu domu správce (§ 1190 občanského zákoníku).

Správa bytového domu bez vzniku společenství vlastníků jednotek je občanským zákoníkem zakotvena v jeho § 1191 a násl. Konkrétně pak pro tento případ platí, že:
- nevzniklo-li společenství vlastníků jednotek, použijí se na správu bytového domu pravidla určená v prohlášení vlastníka (role prohlášení vlastníka domu při vymezování bytových jednotek je tedy důležitá) a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění (myšleno shromáždění vlastníků bytových jednotek v rámci společenství vlastníků jednotek) ; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce;
- má-li některý vlastník bytové jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem (tuto situaci však s ohledem na znění Vašeho dotazu nepředpokládám) ;
- není-li většinového vlastníka jednotky dle předchozí odrážky, zvolí vlastníci bytových jednotek správce většinou hlasů;
- na návrh některého vlastníka bytové jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod;
- správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu; to neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle § 1208 občanského zákoníku náleží do působnosti shromáždění.

Jelikož občanský zákoník v žádném ze svých ustanovení nezakazuje, aby bylo správců bytového domu (v němž nebylo založeno společenství vlastníků jednotek) více, můžete ve Vašem případě stanovit správců několik, přičemž každý z nich bude mít na starost některý aspekt správy bytového domu. Osoby těchto správců a vymezení jejich působnosti však musí být uvedeny již v prohlášení vlastníka domu (při vymezování bytových jednotek), jak vyplývá z § 1166/2 občanského zákoníku.
Závěrem své odpovědi dodávám, že podrobnosti ke správě bytového domu naleznete v prováděcím právním předpise, kterým je nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/