Veřejné prostranství změněné na stavební pozemek a vstup cizích osob na tento soukromý pozemek

Na pozemcích nebylo nic postaveno. Já jsem si zakoupila plechový mobilní zahradní domek na nářadí, vozík za auto apod. O velikosti 3,5 x 6,5, který jsem volně umístila na stavební pozemek. Bohužel nyní Stavební úřad rozhodl o odstranění plechového mobilního domku, který je menší než 25m2, původně zakázal parcely oplotit a dál musím umožnit průchod sousedovi na jeho zahradu, i když ten si vchod na svůj pozemek zbudoval na jiném míste mimo moje pozemky. Stavební povolení mě nebylo vydáno. Potřebuji vědět zda na tento postup a jednání má stavební úřad právo a je v souladu se zákonem a jak mám postupovat a jednat dál já sama? Žádné věcné břemeno zřízeno není, zkrátka úřednice stavebního úřadu řekla, že máme povinnost ji tam pustit, protože ten pozemek byl veřejné prostranství. Děkuji za vaši radu. Andrea

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 2 částí:
1/ Veřejné prostranství:
V této souvislosti je klíčový § 34 zákona o obcích, dle něhož platí, že veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.
Není tedy rozhodné, kdo je vlastníkem předmětného pozemku (může se jednat i o fyzickou osobu), podstatné je, že předmětný pozemek je přístupný všem bez omezení (a má charakter veřejného prostranství).
Ve Vašem případě je tedy podstatné, zda lze Vámi vlastněné pozemky stále považovat za veřejné prostranství či nikoli. V tomto ohledu připomínám, že veřejným prostranstvím se určitý pozemek stává ze zákona, tedy v okamžiku, kdy jsou splněny podmínky dle shora citovaného ustanovení zákona o obcích (o získání/pozbytí charakteru veřejného prostranství tedy nerozhoduje žádný úřad).
V obecné rovině dle čl. 11/4 Listiny základních práv a svobod platí, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Stejné pravidlo je pak zakotveno rovněž v § 1038 a § 1039 občanského zákoníku.
V případě veřejného užívání soukromých pozemků (které spadají do kategorie veřejného prostranství) soudy dovodily, že umožňuje-li obec veřejné užívání soukromého pozemku, aniž by za to vlastníkovi takového pozemku poskytla náhradu, vzniká na její straně bezdůvodné obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), k jehož vydání je obec povinna.
V rozsudku ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1253/2005, dospěl Nejvyšší soud k závěru, že:
"Obci vzniká bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu, pokud není užívání pozemku, který je součástí veřejného prostranství a je ve vlastnictví jiného subjektu, upraveno např. smlouvou mezi vlastníkem pozemku a obcí. Ustanovení § 34 zákona č. 128/2000 Sb. , o obcích, nezakládá právo obce, aby vlastník pozemku, který je součástí veřejného prostranství, strpěl jeho bezplatné užívání."
Ke shodným závěrům pak Nejvyšší soud dospěl např. v těchto rozhodnutích: rozsudek ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1253/2005 (citovaný výše), rozsudek ze dne 15. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 823/2003, usnesení ze dne 9. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 872/2003, rozsudek ze dne 14. 2. 2006, sp. zn. 33 Odo 396/2004, usnesení ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3382/2010. Lze upozornit např. i na usnesení Ústavního soudu ze dne 14. 9. 2004, sp. zn. III. ÚS 338/04, nebo na usnesení Ústavního soudu ze dne 15. 4. 2010, sp. zn. II. ÚS 731/10.
V současné chvíli Vám doporučuji zahájit s obcí jednání o uzavření dohody, na jejímž základě Vám bude obcí vyplacena náhrada za veřejné užívání Vašeho pozemku. Nebude-li dohoda s obcí možná, nezbude Vám, než se vydání bezdůvodného obohacení domáhat soudní cestou. Pro tento případ Vám doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
2/ Instalace plechového zahradního domku a oplocení:
V první řadě připomínám, že pro instalaci plechového zahradního domku a pro vybudování oplocení je v zásadě zapotřebí přivolení stavebního úřadu, a to v podobě územního souhlasu (s umístěním stavby).
Za stavbu totiž stavební zákon považuje veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby, např. právě plechový zahradní domek (§ 2/3 stavebního zákona).
Zastavěná plocha plechového zahradního domku není jediným kritériem, které by rozhodovalo o tom, zda je k jeho instalaci zapotřebí nějaké přivolení stavebního úřadu. V tomto ohledu upozorňuji na § 79/2 písm. o) stavebního zákona, dle něhož není žádné přivolení stavebního úřadu zapotřebí v případě stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o jaderné zařízení nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. K tomu, aby mohla být stavba zřízena bez jakéhokoli přivolení stavebního úřadu, je zapotřebí, aby byly splněny všechny shora vyjmenované podmínky.
Pro instalaci plechového zahradního domku (který lze považovat za výrobek plnící funkci stavby) a pro vybudování oplocení postačí vydání územního souhlasu s umístěním stavby (jak vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) body 14 a 16 stavebního zákona).
Z dotazu bohužel nevyplývá, zda bylo ve Vašem případě již zahájeno řízení o nařízení odstranění stavby (dle § 129 stavebního zákona). V rámci tohoto řízení Vám musí být umožněna tzv. legalizace černé stavby (tedy dodatečné povolení instalace plechového zahradního domku).
V každém případě Vám doporučuji se proti rozhodnutí stavebního úřadu bránit (a to buď prostřednictvím odvolání či prostřednictvím návrhu na přezkum rozhodnutí stavebního úřadu). Pro učinění konkrétnějšího závěru je důležité vědět, jak stavební úřad své rozhodnutí odůvodní a jaké řízení se ve Vaší věci u stavebního úřadu v současné chvíli vlastně vede.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích (obecní zřízení)
usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb. , o vyhlášení LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku České republiky
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/