Jak může spolumajitel zabránit, aby nebytové prostory byly hospoda, nevěstinec apod.
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 28. duben 2016
Rodinný dům je momentálně v ideálním vlastnictví dvou vlastníků a chceme jej rozdělit na 4 bytové jednotky, BJ. Po rozdělení budeme vlastnit 50% společných částí domu (2 bytové jednotky). Přízemí bylo kolaudováno jako nebytový kancelářský prostor, který nebudeme vlastnit.
Lze nějak zabránit v prohlášení vlastníka nebo nějakým typem smlouvy, aby tato jednotka v budoucnu nemohla sloužit jako hospoda nebo restaurace? Děkuji. S pozdravem Václav
ODPOVĚĎ:
Zabránit budoucímu využití části domu jako restaurace je možné, a to ideálně kombinací zřízení věcného břemene (služebnosti) a prohlášení vlastníka (při rozdělení práv k domu na práva k bytovým jednotkám).
Dle § 1257/1 občanského zákoníku platí, že věc (zde konkrétní bytové, resp. nebytové jednotky) může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet (tedy zdržet se určitého způsobu využití nebytového prostoru).
Služebnost musí být v tomto případě zřízena písemnou smlouvou spoluvlastníků domu, a to jako služebnost „in rem“ (tedy taková služebnost, která vázne přímo na nebytové jednotce a bude tudíž zatěžovat každého budoucího vlastníka této nebytové jednotky). Pro vznik služebnosti je zapotřebí její vklad do katastru nemovitostí.
Služebnost může být sjednána jako úplatná či bezúplatná, na dobu určitou i neurčitou. Za porušení povinnosti může být sjednána smluvní pokuta; proti porušování práv ze služebnosti je samozřejmě možné se bránit soudní cestou.
Dle § 1166/1 písm. c) občanského zákoníku platí, že při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k bytovým jednotkám se v prohlášení vlastníka uvede rovněž jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k bytové jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich. V prohlášení vlastníka je proto vhodné výslovně zmínit (budoucí) vznik služebnosti (která bude zatěžovat vlastníka konkrétní bytové, resp. nebytové jednotky).
Pro přípravu smlouvy o zřízení služebnosti (popř. i pro přípravu prohlášení vlastníka) Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
či notáře:
http://www.nkcr.cz/index.php?page=notari
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/