Rozpočítání nákladů na opravu plotu bytového domu - stejným dílem nebo dle velikosti plochy bytu?

Údržba společných částí domu je hrazena podle plochy bytů. Kolem je zahrada, která má katastrální číslo "B". Tuto zahradu kupovalo do společného vlastnictví všech pět vlastníků bytů ve stejném podílu (každý majitel jednu pětinu z ceny). Údržba zahrady je financovaná také ve stejné výši. Na pozemku zahrady "B" je postaven plot. Vznikla neshoda ohledně financování opravy plotu. My tvrdíme, že oprava plotu má být financována všemi pěti vlastníky ve stejném podílu stejně jako je financována údržba zahrady "B", na které je plot postaven. Ostatní oponují, že plot patří k domu a oprava plotu má být financována nikoli stejným podílem, ale podle velikosti plochy bytu jako společná část domu. Děkuji, Milan.

ODPOVĚĎ:
Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Pravdu máte Vy, ostatní vlastníci bytů se mýlí.
V tomto ohledu je nutné si v první řadě uvědomit, že dle § 506/1 občanského zákoníku představuje stavba (např. tedy i oplocení) součást pozemku, na kterém je zřízena (tzn. že stavba není samostatnou věcí v právním smyslu, nýbrž představuje součást pozemku a sdílí s ním jeho právní osud).
Je-li předmětný pozemek (zahrada "B") předmětem spoluvlastnictví (přičemž podíly spoluvlastníků jsou stejné), upozorňuji dále na § 1122/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že spoluvlastnický podíl (zde 1/5) vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci (má-li tedy být ve Vašem případě společná věc - zahrada "B", resp. oplocení jako její součást - opravena, bude se na financování této opravy podílet každý spoluvlastník dle velikosti svého spoluvlastnického podílu, tedy z 1/5).
Skutečnost, že zahrada "B" byla kupována všemi pěti spoluvlastníky, přičemž každý zaplatil stejnou část kupní ceny, však ještě nemusí znamenat, že zahrada "B" je předmětem podílového spoluvlastnictví, v jehož rámci jsou spoluvlastnické podíly všech spoluvlastníků stejné. Tuto skutečnost Vám proto doporučuji ověřit nahlédnutím do katastru nemovitostí, což lze učinit online zde:
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
Co se týče argumentu zbývajících vlastníků bytů, spočívajícím v tvrzení, že oplocení je společnou částí bytového domu, je nutné vycházet z § 1160/2 občanského zákoníku, který (v obecné rovině) vymezuje, jaké části bytového domu se považují za společné (přičemž oplocení zde uvedeno není).
Společné části bytového domu jsou dále konkretizovány v § 4 - § 6 nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Ani ve výčtech společných částí bytového domu, které tato ustanovení obsahují, však není oplocení uvedeno.
Shora uvedené lze proto uzavřít následovně:
- přestože jsou spoluvlastníky bytového domu a zahrady "B" stejní lidé, jedná se o dvě oddělená spoluvlastnictví s odlišnými spoluvlastnickými podíly;
- každý spoluvlastník zahrady "B" je povinen se na opravě oplocení podílet dle velikosti svého spoluvlastnického podílu (tedy z 1/5),
- bez ohledu na to, co je uvedeno v předchozí odrážce, se však spoluvlastníci zahrady "B" mohou dohodnout na tom, že oprava oplocení bude financována v jiném poměru, než jak to odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům.
Jelikož v právu téměř nic neplatí ze 100 %, upozorňuji závěrem své odpovědi na § 4 nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, dle něhož může (nikoli musí) být společnou částí bytového domu (vedle pozemku, na němž je dům postaven) i pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. Nelze proto vyloučit, že ve Vašem případě by mohla být zahrada "B" označena za pozemek, který s pozemkem pod bytovým domem z některého z těchto důvodů souvisí a je tudíž (samozřejmě včetně oplocení) společnou částí bytového domu. V takovém případě by se jednotliví vlastníci bytů podíleli na opravě oplocení ve stejném rozsahu, jak to činí v případě jiných udržovacích prací společných částí bytového domu (nejčastěji tedy dle velikosti jednotlivých bytů).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/