Omezování práv nájemce, nájemníka spoluvlastníkem pronajaté nemovitosti (bytu, domu, pozemku, nemovitosti) - jak se bránit?

Smlouva obsahuje dodatek, že každý spolumajitel může svou třetinu pronajímat a ostatní s tím souhlasí, pokud je to nebude omezovat v užívání části domu. Jeden z majitelů nám svojí třetinu pronajímá. Máme veliký problém s jedním z majitelů. Ano, udělali jsme chyby v minulosti obě strany, že jsme se rozkmotřili, ale všechny závady na naší straně jsme odstranili, nevšímáme si ho, nemluvíme na něj, nijak ho neomezujeme, spíše se ho straníme. Jenže on nám dělá naschvály, snaží se nás vyprovokovat, abysme udělali chybu a majitel nás musel vystěhovat. Máme smlouvu vždy na rok, a po roce nám ji náš domácí prodlužuje, čemuž chce spolumajitel zabránit. Smírčí řešení odmítá, nechce si vyříkat, co mu vadí. Pohoda bydlení je přeci právnický termín, že? On nám ji výrazně omezuje, neustálé pře nás omezují v bydlení.
DETAILY:
Soused si nárokuje dle našeho propočtu větší než třetinový podíl zahrady, ovšem odmítá se o ní starat. Všechny záhony si přivlastňuje, stejně tak stromy a keře, které odmítá stříhat, takže jsou 5m vysoké, sousedi si stěžují. Cesty nechává zarůstat, trávník neseká, na keře a stromy nikdo nesmí sahat, spolumajitelé - bratři se mu bojí něco říct. Ze stromů, které odmítá řezat, padají shnilá jablka, kolem létají vosy. Pro Vaši představu - jeho nejnovější provokace spočívala v tom, že ze záhonu, který využíváme (nárokuje si ho taktéž on, a představuje si, že mu budeme líbat nohy za to, že nám ho půjčuje) si vzal polovinu dlaždic, které tvoří cestičku v záhonu. Takže jsem mu druhou polovinu vrátila ke dveřím a udělala jsem si vlastní cestu v záhonu. Udělal velikou scénu, že jsme mu je vrátili, a že je chce zase zpět na cestičku. Prostě chce, abychom chodili polovinou cesty na hlíně a polovinou na dlažbě, aby si připadal jako veliký majitel a my "podlidi", kteří ho musí poslouchat. Úplný kocourkov tu panuje. Podle mě nám vzal dlaždice jen proto, aby čekal co uděláme. Před časem nám dokonce řekl, že se nám může vyprázdnit přede dveřmi, a my mu nesmíme nic říct, protože on je majitel. Celkově chce, abychom se před ním plazili, protože my jsme jen podnájemníci. Bohužel nemáme nahrávky, ale máme svědectví od jeho bratrů, kteří nyní tvrdí, že se nás zastanou. Znají poměry, jaké tu panují. Ani jeden z nich rozhodně nechtějí, abychom se odstěhovali, hlavně proto, že se staráme o jejich starou maminku, která bydlí s jedním z bratrů, v době jejich nepřítomnosti. Ale máme strach, že pokud půjde do tuhého, budou se bratra bát, a raději se vzdají svědectví. Již před časem bratři chtěli rozdělit dům na bytové jednotky, ale problémový spolumajitel stojí proti, neboť vlastní část domu s nejnižší peněžní hodnotou (suterén). Nyní vlastní ideální třetinu a prodělal by na tom. Velice nás obtěžují neustálé hádky a provokace z jeho strany. Dávno jsme ztratili naději na nějaké dobré vztahy s ním, ale chceme žít v klidu, navzájem se ignorovat, a ne čekat, kdy ho napadne další věc, kterou by se nás snažil vyprovokovat. Jsme rodina s dětmi, chceme mít zkrátka klid a jistotu bydlení do budoucna. Majitel by nám chtěl dát smlouvu na dobu neurčitou, ale bojí se, že by jednal protiprávně, když s tím jeho bratr nesouhlasí. Děkujeme, Zdena

ODPOVĚĎ:
Předem své odpovědi jsem nucen (poněkud skepticky) konstatovat, že učinění jakéhokoli právního kroku (o kterých pojednávám níže) Vaše nedobré vztahy se spoluvlastníkem nezlepší (ba spíše naopak). Právo je sice nástrojem určeným primárně k regulaci lidského počínání, veškeré mezilidské vztahy však právní cestou napravit nelze (tzn. že žádný právní krok nepřiměje spoluvlastníka ke změně jeho smýšlení).
V zásadě přicházejí ve Vašem případě do úvahy 3 varianty řešení:
1/ Soukromoprávní cesta prostřednictvím pronajímatele:
V obecné rovině dle § 2205 písm. c) občanského zákoníku platí, že nájemní smlouva zavazuje pronajímatele zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.
Shora uvedené pravidlo je rozvedeno v § 2212 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- uplatňuje-li třetí osoba (zde problematický spoluvlastník) vlastnické nebo jiné právo k věci nebo žádá-li vydání nebo vyklizení věci, nájemce to pronajímateli oznámí; požádá-li o to, poskytne mu pronajímatel ochranu;
- neposkytne-li pronajímatel nájemci dostatečnou ochranu, může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby;
- bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby (zde problematického spoluvlastníka), má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.
Pronajímatele proto můžete písemně upozornit na závadné počínání jeho bratra a vyzvat ho ke zjednání nápravy. Budete-li v užívání pronajatého domu a zahrady (resp. jejich části) i nadále rušeni, budete oprávněni uplatnit slevu z nájemného či nájemní vztah ukončit.
2/ Soukromoprávní cesta „na vlastní pěst“:
Dle § 2211 občanského zákoníku platí, že ohrozí-li třetí osoba (zde problematický spoluvlastník) nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat nájemce sám.
Proti problematickému spoluvlastníkovi proto můžete zakročit i sami (např. podat k soudu žalobu, v níž se budete domáhat toho, aby tento spoluvlastník ve svém závadném počínání ustal, aby Vám poskytl přiměřené zadostiučinění apod.). Nutno však v této souvislosti uvést, že efektivita zahájení takového soudního řízení je značně sporná, nehledě k tomu, že Váš procesní úspěch by v tomto případě nebyl ani zdaleka jistý (minimálně z důvodu obtížné prokazatelnosti Vašich žalobních tvrzení).
Pro podání žaloby Vám v každém případě doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
3/ Zahájení přestupkového řízení:
Dle § 49/1 písm. a) a c) zákona o přestupcích se přestupku proti občanskému soužití dopustí ten, kdo:
- jinému ublíží na cti tím, že ho urazí nebo vydá v posměch,
- úmyslně naruší občanské soužití vyhrožováním újmou na zdraví, drobným ublížením na zdraví, nepravdivým obviněním z přestupku, schválnostmi nebo jiným hrubým jednáním.
Za přestupek dle prvé odrážky lze uložit pokutu do 5.000,- Kč, za přestupek dle druhé odrážky hrozí pokuta do 20.000,- Kč.
Dle znění dotazu lze usuzovat, že problematický spoluvlastník se přestupku proti občanskému soužití skutečně dopustil. V této souvislosti se proto můžete obrátit na místně příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností a podat zde podnět k zahájení přestupkového řízení. Lze samozřejmě očekávat, že v reakci na tento Váš podnět učiní problematický spoluvlastník totéž (tzn. že Vás tzv. udá).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že je-li předmětný rodinný dům ve spoluvlastnictví tří spoluvlastníků, měli by jako pronajímatelé figurovat v nájemní smlouvě alespoň dva z nich (neboť při běžném nakládání se spoluvlastněnou věcí rozhodují spoluvlastníci prostou většinou). ,
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 200/1990 Sb. , o přestupcích
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/