Platí nový občanský zákoník i na přestavky postavené před novým občanským zákoníkem?

Je zde v poradně několik odpovědí, kde tímto argumentujete i u starších domů, že je to možno vztáhnout i na staré stavby, což by znělo logicky, aby měl zákon smysl. Můžete mi prosím říci jak to tedy je a jestli se můžeme domáhat ochrany tímto paragrafem nebo budeme muset střechu odstranit? Pod střechou jsme loni (2017) (2015) (2015) obnovili malý soklík, který už byl rozpadlý tak, aby soused neobsekával strunovkou trávu až k omítce, ale k tomuto soklíku a měli jsme tak chráněnou fasádu a soused chce, aby jsme i tento soklík odstranili, přitom mu v ničem nevadí. Moc děkuji za odpověď. Děkuji, Pavel

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 2 částí:
1/ Přesahující střecha:
Je pravdou, že otázka ne/aplikovatelnosti institutu přestavku na stavby zřízené před 1. 1. 2014, není odbornou veřejností jednoznačně vyřešena (lze tudíž narazit na názor, který takovou "zpětnou" aplikovatelnost připouští, i na názor, který jí označuje za nemožnou).
Zastávám názor, že ustanovení občanského zákoníku o přestavku (§ 1087) je aplikovatelné rovněž na stavby, které byly zřízeny před 1. 1. 2014, a které svou malou částí zasahují na sousední pozemek, a to mimo jiné proto, že předchozí právní úprava (Občanský zákoník z roku 1964) tuto problematiku výslovně neupravovala (tzn. že při neaplikovatelnosti § 1087 občanského zákoníku na starší stavby by se "staré přestavky" nacházely v právním vzduchoprázdnu). V tomto ohledu lze vycházet rovněž z § 3059 občanského zákoníku, dle něhož platí, že byla-li stavba k 1. 1. 2014 zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 občanského zákoníku jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku (občanský zákoník v tomto ustanovení tedy výslovně počítá s použitelností svého § 1087 i na stávající stavby).
Shora uvedené však lze považovat pouze za teoretickou úvahu, která Vámi popsaný případ nijak neřeší, a to z důvodu, že na případ střechy, přesahující nad sousední pozemek, nemůže být § 1087 občanského zákoníku v žádném případě aplikován. V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že přestavkem je pouze ta část stavby, která svou malou částí zasahuje přímo na sousední pozemek (tzn. že překrývá povrch tohoto pozemku). O přestavek se tak může jednat pouze v případě horizontálním, tzn. tehdy, je-li část sousedního pozemku přestavkem zastavěna. Na tomto názoru se odborná literatura shoduje, a to i s právní literaturou prvorepublikovou (kdy československý právní řád institut přestavku rovněž znal).
Pakliže Vaše střecha zasahuje svou částí do prostoru nad sousedovým pozemkem, dochází tím samozřejmě k narušení sousedova vlastnického práva k tomuto pozemku (jak vyplývá z § 506/1 občanského zákoníku), přičemž soused má právo se domáhat odstranění takového zásahu (a to ve smyslu § 1042 občanského zákoníku).
V tomto ohledu upozorňuji na to, že přesah části střechy nad sousední pozemek není v pořádku ani z hlediska veřejnoprávního. Dle § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území totiž nesmí stavba, ani její část, přesahovat na sousední pozemek (z tohoto zákazu může být v rámci stavebního řízení samozřejmě udělena výjimka).
Sousedovu požadavku na odstranění části střechy se můžete bránit s odvoláním na § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož musí vlastník pozemku snášet užívání prostoru nad pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. Pakliže by se však Váš spor se sousedem dostal před soud, předpokládám, že tento argument by nebyl soudem shledán za relevantní (na § 1023/1 občanského zákoníku proto odkazujte především při jednání se sousedem).
2/ Soklík:
Jelikož soklík přístavby zakrývá část sousedova pozemku, je možné uvažovat o aplikaci ustanovení občanského zákoníku o přestavku. V tomto ohledu je však nutné poukázat na skutečnost, že aby se část stavby, přesahující na sousední pozemek stala přestavkem, musí být tato část vybudována v dobré víře (tzn. že stavebník musí být přesvědčen o tom, že je k výstavbě oprávněn, ať už proto, že je vlastníkem předmětného pozemku, nebo proto, že staví se souhlasem vlastníka takového pozemku). Pakliže jste však soklík vybudovali s vědomím, že stavíte na sousedově pozemku, nebyli jste v dobré víře a o přestavek se tudíž jednat nemůže. V takovém případě je soused skutečně oprávněn požadovat po Vás odstranění soklíku (popř. může být soklík vypořádán postupem dle § 1084 a násl. občanského zákoníku).
______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/