Je možné pronajímat nemovitost ve spoluvlastnictví bez souhlasu všech spolumajitelů, spoluvlastníků?
- Uložil(a): Mgr. Michal Jantoš (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zveřejněno: 31. prosinec 2016
Jsem 50% spoluvlastníkem nemovitosti, která je druhým spoluvlastníkem pronajímána dalším osobám mez mého souhlasu. Peníze z pronájmu si rovněž ponechává spoluvlastník. Spoluvlastník rovněž bez mého souhlasu vybudoval ve volných prostorách další pokoj, aniž by mi to oznámil, takže opět bez mého souhlasu. Jak se můžu bránit? Mohu nájemníky vystěhovat? Jak postupovat dál? Děkuji Jana
ODPOVĚĎ:
Podle § 1118 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, platí, že spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.
Podle § 1126 platí, že každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
Z ustanovení § 1128 a § 1129 vyplývá, že pro rozhodnutí o správě společné věci, které se týká běžné správy je zapotřebí prostá většina hlasů. Pro zásadní věci se pak vyžaduje dvoutřetinová většina. Vzhledem k tomu, že jste dva spoluvlastníci o stejných podílech, ke všem záležitostem správy je nutný souhlas obou spoluvlastníků.
V prvé řadě přichází v úvahu podíl na nájemném. Každý ze spoluvlastníků je oprávněn užívat celou věc, ale zároveň je omezen právem druhého spoluvlastníka. Zálaží na tom, zda se spoluvlastníci nějakým způsobem dohodli na tom, jak budou věc užívat. Pokud ne, měli byt věc užívat stejně.
Pokud jeden ze spoluvlastníků uzavřel bez souhlasu druhého spoluvlastníka smlouvu, kterou umožnil třetí osobě užívat předmět spoluvlastnictví, může "opomenutý" spoluvlastník (ten, který nedal k užívání společné věci souhlas) požadovat vydání bezdůvodného obohacení po druhém spoluvlastníku, a to v rozsahu, v němž svůj spoluvlastnický podíl "nadužíval".
Vzhledem k tomu, že není známo o jakou nemovitost se jedná, není možné podat bližší odpověď. Ale je možné, že Vám vzniklo práva na podíl na nájemném, resp. vydání bezdůvodného obohacení, protože nájemní smlouva nebyla uzavřena platně (ve svém důsledku se však bude jednat o stejnou částku jen z jiného právního důvodu).
Domnívám se, že nájemní smlouva uzavřená bez Vašeho souhlasu je neplatná. Přestože nájemní smlouva nebyla uzavřena platně, nesmíte svépomocí nájemníky vystěhovat, ale musíte tak učinit soudní cestou.
Rovněž stavební úpravy spoluvlastník nesmí provádět bez Vašeho souhlasu.
Nejlepším řešením bude dohodnout se na majetkovém vypořádání s druhým spoluvlastníkem. Pokud by to druhý spoluvlastník odmítl, musíte se obrátit na soud. Za tímto účelem Vám doporučuji obrátit se na advokáta, který Vám pomůže s uplatněním Vašich práv a rovněž bude moct přezkoumat veškeré detaily případu. Seznam advokátů naleznete na www.advokatikomora.cz