Spolumajitelé bytového domu odmítají dřevěnou přístavbu k bytu - dovolí stavební úřad stavbu přístavku?

Soused pod námi má ještě o trochu menší podíl asi 90 m2 zahrady. Ostatní 3 spolumajitelé mají přibližně stejné podíly zahrady asi kolem 260 m2. Mají byty velké. Podíly jsou určené dle velikostí bytů. Žijeme 2 osoby v 1 místnosti, což nám vyhovuje. Problém je ale spaní, jeden druhého budíme a v klidu se ani jeden nevyspíme. Dům je postaven tak, že na zadní části domu, uprostřed domu je vchod asi široký 3m, který je vystrčen z domu, takže na obou stranách jsou výklenky asi 1,80x4 metry. Na dlouhé straně výklenků jsou okna do bytů. Do tohoto výklenku bychom si chtěli z venku přistavit k naší garsonce v prvním patře  dřevěnou přístavbu - takovou dřevěnou lodžii. Stávající okno bychom nahradili dveřmi a okno vsadili do lodžie. Přístavba by byla na dřevěných sloupech a připevněná k domu. Přístavba by nikomu nestínila, nepřekážela, byla by přistavená do zahrady, ne do ulice. Nad námi žádné okno již není, spolumajitel pod námi s přístavbou souhlasí. Ostatní spolumajitelé, ale protože jsou nepřející, závistiví a cítí se v domě jakoby jediní rozhodující, my jsme se do domu přistěhovali asi před 6 měsíci, oni zde bydlí již roky, nám stavbu nepovolí, jak nám bylo sděleno. Na otázku z jakého důvodu nesouhlasí, zda mají závažný, pádný důvod, nám bylo sděleno, že nemají, že se jim to zkrátka nelíbí, že by to bylo ošklivé, že se bude dům zateplovat což s přístavbou dle nás vůbec nesouvisí. Nezateplí se  stěna domu, ale přeci lodžie si myslíme my a že jsme si měli koupit větší byt a nemáme je obtěžovat s přístavbou. Nyní se chci zeptat, máme šanci bez svolení spolumajitelů, kteří nemají vážný důvod nesouhlasit s přístavbou, docílit možnosti přístavby? Jak máme postupovat? Protože veškeré nutné doklady, projekt atd. by nás stály 16.000 Kč, jak jsme si již zjistili, potřebujeme nejdříve vědět, abychom zbytečně nevyhazovali peníze, zda si vůbec budeme moci přístavbu postavit. Děkuji mnohokrát za odpověď. Mirka

ODPOVĚĎ:
Z dotazu nevyplývá, zda je ve Vámi obývaném bytovém domě zřízeno SVJ či nikoli. V tomto ohledu proto upozorňuji na § 1198 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- nebylo-li SVJ založeno již dříve, jsou povinni ho založit vlastníci bytových jednotek, kde je alespoň pět bytových jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené bytové jednotce,
- do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k další převedené bytové jednotce, pokud není prokázán vznik SVJ (to neplatí při nabytí bytové jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem).
Pro učinění závěru, zda bylo ve Vámi popsaném případě nutné založit SVJ či nikoli (a zda se tedy případně měla při koupi Vašeho bytu uplatnit blokace zápisu do katastru nemovitostí), by však bylo nutné znát více podrobností. Touto otázkou se proto nebudu dále zabývat.
Ve své odpovědi budu předpokládat, že ve Vámi obývaném domě není SVJ založeno, nýbrž že bytový dům se skládá z 5 bytových jednotek, které jsou ve výlučném vlastnictví různých vlastníků, přičemž bytový dům (jako takový) je předmětem podílového spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek (jak předpokládám, odpovídají spoluvlastnické podíly na společných částech bytového domu poměru velikostí jednotlivých bytů).
Jste-li menšinovou spoluvlastnicí bytového domu, není možné bez souhlasu dalších spoluvlastníků přikročit ke stavební úpravě tohoto domu (např. v podobě přístavby).
V tomto ohledu upozorňuji na § 1126/2 občanského zákoníku, dle něhož se při rozhodování o společné věci (zde bytovém domě) hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.
Co se týče správy společné věci (např. rozhodování o úpravách společné věci), rozlišuje občanský zákoník:
- běžnou správu, o které je rozhodováno nadpoloviční většinou hlasů spoluvlastníků (§ 1128/1 občanského zákoníku),
- rozhodování o významné záležitosti (např. o podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu či o zpracování společné věci), k němuž je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129/1 občanského zákoníku) ; nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud; Rovněž přehlasovaný spoluvlastník může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud (§ 1129/2 občanského zákoníku).
V této souvislosti je dále nutné si uvědomit, že potřebný počet hlasů spoluvlastníků je nezbytný pro řádné podání žádosti ke stavebnímu úřadu. Konkrétně dle § 105/1 písm. a) stavebního zákona je k ohlášení stavebnímu úřadu nutné připojit doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavební záměr k pozemku či stavbě, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn (stejnou přílohu pak musí mít dle § 110/2 písm. a) stavebního zákona i žádost o vydání stavebního povolení).
Pokud byste se tedy rozhodla realizovat přístavbu bez potřebného souhlasu zbývajících spoluvlastníků, mohli by se zbývající spoluvlastníci proti takovému postupu bránit nejen občanskoprávní cestou (tzn. podáním žaloby k soudu), nýbrž i prostřednictvím stavebního úřadu (který by Vám přístavbu pouze na základě Vašeho rozhodnutí nepovolil).
Nepodaří-li se Vám získat potřebný souhlas zbývajících spoluvlastníků, můžete se v této věci obrátit na soud a požadovat, aby byl souhlas zbývajících spoluvlastníků nahrazen soudním rozhodnutím.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/