Přesah fasády domu nad hranici pozemků - může soused požadovat odstranění přesahu?

2015 jsem oznámil sousedům, že budu opravovat fasádu (štuk a malba) a zároveň s tím jsme odstranil starou maltu z vystupující obruby, pod kterou se objevili kameny (nevím jestli základ nebo jen obruba domu) a na toto udělal ve stejném rozsahu betonovou obrubu v domnění, že toto patří k domu, tedy k našemu pozemku. Obruba byla opravena hlavně z toho důvodu, že soused dojížděl sekačkou až k fasádě a také se strunovkou a fasádu poškozoval, neříkám že úmyslně.
2015-2017 se nic nedělo a nyní přišli sousedi, že jsme zasáhli do jejich majetkových a pozemkových práv a na stavebním úřadě vyvolali řízení o odstranění stavby a je nařízeno ústní jednání. Není s nimi domluva a nechtějí se jakkoli domluvit, přitom je to v části zahrady kam moc nechodí, je to vesnice a pozemek na konci vesnice. Můžeme se nějak bránit, opravoval se stávající stav, ale je pravda, že jsem novou obrubu udělal o trochu vyšší právě proto, aby se to dalo dosekávat k tomuto rantlu a nenajíždělo se k fasádě a tato se nepoškozovala, rozhodně to nebyl úmysl nějak souseda poškodit. Prosím o radu jaké mám v tomto případě práva. Je možné, že kamenný základ, který jsme obnažili je zeď a tudíž jsem vlastně vše stavěl na zdi domu, která však již může sahat do sousedova pozemku, ale to nikdo nevěděl a ani neví, žádné vykolíkování zatím neproběhlo, je sice nějaký geometrický plán, ale není přenesen do terénu, že by si sousedi nechali vytyčit a bylo zřejmé, že je soklík vůbec na jejich. Střecha přes tento soklík také přesahuje. Zkuste mi prosím nastínit možné řešení, když nedojde k domluvě, což je asi pravděpodobné. Vůbec by mně nenapadlo, že když obnovím to, co tam již po staletí bylo, ale udělám jen o trochu vyšší, aby to splňovalo praktickou stránku věci, tak nastane takovýto problém. Děkuji. Bohdan.

ODPOVĚĎ:
Pokud se Vaši sousedé cítí být majetkově poškozeni, není zahájení řízení o odstranění stavby u stavebního úřadu vhodným krokem, neboť celá záležitost by měla být řešena občanskoprávně, tedy soudní cestou (nebude-li samozřejmě možná dohoda mezi Vámi a Vašimi sousedy). Současný postup Vašich sousedů se tak podobá příslovečnému pláči na špatném hrobě.
Pakliže stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby (§ 129 stavebního zákona), doporučuji Vám být v tomto řízení aktivní (přestože se domnívám, že toto řízení není důvodné, resp. nejsou splněny podmínky pro vedení takového řízení a mělo by proto být stavebním úřadem zastaveno, jak podrobněji rozebírám níže).
Přestože to z dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že řízení o odstranění stavby je ve Vašem případě vedeno dle § 129/1 písm. b) stavebního zákona, tedy proto, že jste (údajně) realizoval stavbu bez příslušného přivolení stavebního úřadu.
V současné chvíli je pro Vás velmi důležité, že dle § 129/2 stavebního zákona máte možnost požádat o dodatečné povolení stavby (tzv. legalizaci černé stavby). V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby je stavební úřad povinen poučit vlastníka o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby.
Pokud vlastník stavby požádá ve stanovené lhůtě o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující ohlášení, žadatel předloží podklady předepsané k ohlášení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí.
Z dotazu předpokládám, že stavebním úřadem Vám již bylo oznámeno zahájení řízení o odstranění stavby, měl byste tedy být současně poučen o možnosti požádat o dodatečné povolení stavby.
Doporučuji Vám podat k místně příslušnému stavebnímu úřadu žádost o dodatečné povolení stavby (a to z opatrnosti, přestože Vámi provedené stavební úpravy patrně žádné přivolení stavebního úřadu nevyžadovaly a o černou stavbu se tak jednat nemůže).
Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví.

Dle znění dotazu předpokládám, že zbudování betonového soklu ze dvou stran Vašeho domu může být kvalifikováno buď jako udržovací práce, nebo jako stavební úprava:
a/ Udržovací práce:
Údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost (§ 3/4 stavebního zákona).
K provádění udržovacích prací není zapotřebí žádné přivolení stavebního úřadu, pokud jejich provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (jak vyplývá z § 79/6 ve spojení s § 103/1 písm. c) stavebního zákona).
b/ Stavební úprava:
Stavební úpravou je taková změna již dokončené stavby, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby (§ 2/5 písm. c) stavebního zákona).
K provádění stavebních úprav není zapotřebí žádné přivolení stavebního úřadu, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou (jak vyplývá z § 79/6 ve spojení s § 103/1 písm. d) stavebního zákona).
Tímto způsobem Vám doporučuji argumentovat při jednání se stavebním úřadem. Zjednodušeně řečeno je rozsah Vámi provedených stavebních úprav natolik zanedbatelný, že jste k jejich realizaci nepotřeboval žádné přivolení stavebního úřadu. Jelikož se Vámi provedené stavební úpravy nacházejí "ve volném režimu", nemůže být v tomto případě vedeno řízení o odstranění stavby z důvodu, že jste předem nezískal příslušné přivolení stavebního úřadu (neboť žádné takové přivolení nebylo zapotřebí).
Vámi popsaný spor má samozřejmě i soukromoprávní rozměr.
V první řadě je nutné vyjasnit, zda Váš dům (či ta jeho část, kterou jste nedávno obnovil) zasahuje na pozemek sousedů či nikoli. Bez přesného vymezení hranice pozemků bude vše pouhou spekulací. Mají-li proto Vaši sousedé v úmyslu podniknout proti Vám některé občanskoprávní kroky (podat žalobu), budou si nejdříve muset nechat přesně geometricky zaměřit předmětnou hranici pozemků.
Pakliže skutečně dojde k vytyčení hranice pozemků a tímto způsobem vyjde najevo, že Váš dům či ta jeho část, kterou jste nedávno obnovil, zasahuje na sousední pozemek, bude možné aplikovat ustanovení o přestavku.
Dle § 1087 ve spojení s § 3059 občanského zákoníku platí, že:
- zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře;
- kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.
Z dotazu usuzuji, že při budování betonového soklu jste jednal v dobré víře (tzn. že jste předpokládal, že sokl stojí na Vašem pozemku a zároveň jste neměl možnost objektivně ověřit, zda tomu není jinak).
Jsou-li shora uvedené podmínky splněny, stal jste se vlastníkem té části sousedního pozemku, která je zastavěna Vaším domem (přičemž jste povinen uhradit za to sousedům přiměřenou náhradu). Nebude-li dohoda se sousedy v tomto smyslu možná, nzbude, než podat žalobu k soudu (kterýžto krok ponechte na iniciativě Vašich sousedů; je otázkou, zda se Vaši sousedé k podání žaloby vůbec odhodlají či zda se veškerá jejich aktivita omezí na Vaše udání na stavebním úřadě).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/