Zápach, prach a hlučnost z firmy v sousedství, na sousedním pozemku

Oni mají v pronájmu od další firmy 3 haly, ve kterých podnikají. Vše okolo, kam vstoupí je náš pozemek. Veškerá příjezdová cesta, apod. U nás kvůli rozvodu rodičů došlo k rozdělení majetku a polovinu veškerých komunikací koupil náš soused, který s danou firmou začal řešit poškozování komunikace. My jsme si toho problému nikdy nevšimli, vzhledem k tomu, že nás to ani nenapadlo, protože dříve ta silnice nebyla tolik zatěžována, jako nyní (jezdila lehčí vozidla, jejich výroba jela i na poloviční kapacitu). Jenom předesílám, že komunikace byla 5 let (2012-2017) na prodej (resp. její 1/2) a daná firma o ni neprojevila zájem. Zároveň jsme zjistili, že 2002lety, když jsme do tohoto areálu přišli, tak pozemkový fond část komunikace dané firmě nabízel, ta to odmítla, následně kontaktoval nás. Nicméně soused po nich začal vyžadovat nějaký nájem. Nechal si udělat odhad na opravu komunikace (> 0,5M) a rozhodl se, že dál nechce trpět ničení od 40t kamiónů, které jim zavážejí krmivo, podestýlku, apod. My jsme do té doby hodně bojovali s opravami silnice, jednou se nám podařilo z dané firmy dostat cca 20% nákladů na opravu asi 20 m2, které byly nejhorší...Nicméně firma nájem odmítla, že ho platit nebude. Doteď fungoval "pokojný stav", na který se dlouho odvolávali, který byl ve smyslu... "Vy nám cestu a jímky na Vašem pozemku, my Vám elektřinu a vodu", nicméně zde došlo k namontování elektroměrů a vyhrožování fakturami za elektřinu. S tím jsme oznámili, že nemáme problém, ale chceme se dohodnout na nájmu za užívání silnice, abychom ji mohli z čeho udržovat, protože osobními auty ji rozhodně v takovém měřítku nepoškodíme. To odmítli. Z jejich strany je přístupná pouze dohoda o věcném břemenu. Dokonce jsme od nich dostali dopis od právního zástupce, že pokud nebudeme souhlasit s věcným břemenem do konce 06/2017, tak dají návrh na silniční úřad, aby tuto komunikaci, uvnitř uzavřeného areálu (obezděný, oplocený, s cedulí "soukromý areál", nikdy nebyl veřejně přístupný), změnil na veřejnou komunikaci. Dávali jsme jim různé návrhy, nájem, nabízíme jim alternativní cestu, kterou jsme s obcí vyměnili za svůj vlastní pozemek tak, aby oni měli možnost přístupu do všech svých hal z druhé strany (haly jsou průchozí) a nabízíme jim ji zdarma. Nechceme je omezovat v podnikání. Alternativní cestu nechtějí řešit, protože by si museli přesunout krmná sila, mluví o investici 700.000 Kč, ale rádi přehánějí. Co jsme zjistili, tak investice by byla max 100.000 Kč. A to samé nám nabízejí za věcné břemeno, ale opravy silnice se chtějí vyvarovat. Podle poslední uzávěrky byl jejich roční zisk cca 32.000.000 Kč. Další soused, od kterého čerpají vodu, jim pravděpodobně pohrozil uzavřením vody, takže jeden večer sem přijela vrtná souprava a druhý den už měli vyvrtanou studnu. Bohužel se "netrefili" na svůj pozemek, ale trefili se na pozemek obce. My jsme vznesli požadavek na odkup tohoto pozemku, s čímž obec neměla problém, běžela měsíční lhůta. 3 dny před koncem doby firma požádala o odkup pozemku, protože tam "omylem" vyvrtali studnu. Obec jim vyhověla v legalizaci této černé stavby tím, že pozemek rozdělí na 2 poloviny. Tu s "dírou" firmě, druhý díl nám. Vrt byl bez povolení, bez průzkumu, bez testů, bez jakéhokoliv oznámení a obec jim to takto zlegalizuje. My pak od nich posloucháme výsměvné telefonáty ve smyslu: "to víte, takhle to dopadne, když se s námi bude hádat". Co se týče těch hal, ve kterých podnikají, tak 30 let do nich nebylo investováno. Ptal jsem se na hygieně a hygienu práce mají v pořádku, ale například jímky, které leží na našem pozemku jsou plné, NIKDY je za posledních 15 let, co si pamatujeme, nevyvezli. Vše se vsakuje, jsou pravděpodobně poškozené. Máme potvrzeno podpisem od minulého majitele pozemků (můj otec), že jímky byly součástí dohody o nájmu, výměnu za elektřinu a vodu. Při plnění sil, kromě toho, že sem jezdí kamiony, které strhávají silnici, (jsou viditelné praskliny a sesuvy materiálu + je pod ní kanalizace) se práší a to tak moc, že jsme nuceni pokaždé si umýt auta a okna na domě. V deštivých dnech to je docela problém, protože se z toho udělá taková "mouka". Nehledě na to, že nám v okapech klíčí obilí, apod. V teplejších dnech tu je poměrně znatelný zápach. Hlučnost rozhodně přesahuje 40 dB přes noc, resp. ventilátory jedou nonstop, žádné tlumiče hluku, žádné filtry, nic. Jejich zaměstnanci sem jezdí 7 dní v týdnu, pracují za minimální mzdu a neustále. Rád bych se zeptal, zda je možné dle popisu mého problému:
- požadovat a zda úřad může schválit komunikaci jako veřejnou?
- -  Je nám jasné, že bude asi "Veřejná soukromá", ale to by na tom nemělo nic měnit. Brány se zavírají, cedule o soukromém areálu zde je, máme důkazy od lidí, co tu pracují, že se vždy zamykalo, při pohledu na google mapách je brána vždy zavřená.
- v případě, že jim nabízíme alternativní cestu k přístupu do svých hal, mají povinnost ji přijmout? Pozemek je na KN veden jako "zatravněný porost".
- - vymlouvají se na přesun sil a také na to, že se tam např. : "neotočí s kamionem". Na to argumentujeme, ať jezdí menšími auty, ale to je prý moc nákladné.
- Je možné si nějak stěžovat na zápach, prach, hlučnost? Jak a kde?
- Jak je to s jímkami, které mají uložené na cizím pozemku a jsou poškozené, vsakují se...? Jak to je v případě, že máme souhlas od původního majitele, že byly součástí domluvené výměny... tu oni porušili, jednak tím, že po nás chtějí věcné břemeno za cestu a jednak tím, že např. namontovali odečtové elektroměry.
Snažíme se s nimi dohodnout už více než rok, ale pořád řešíme jen to, že "vy nám bráníte a my se tam nemůžeme otočit s kamionem. Ne, nemůžete si tam postavit skleník, protože byste bránili proudění vzduchu do hal, ... apod." Řešili jsme s nimi různé naše nápady, jak jim vyjít vstříc, ale jejich hlavní argument je "takhle to funguje už 40 let, tak nevíme, proč by se mělo něco měnit". a bohužel to, jaké problémy máme my, to nikdo neřeší. Až se jednou ta silnice propadne do kanalizace a my budeme řešit následky, tak nám je asi nikdo nezaplatí...Případně, zda se Vás mohu zeptat na nějaký další doporučený postup?
- Nechali jsme si zatím udělat cenový odhad komunikace, abychom mohli argumentovat věcnému břemenu, ...ale ze zkušenosti vím, že za věcné břemeno se žádné velké částky nedávají. Nicméně jsme se rozhodli, že věcné břemeno v žádném případě nepodepíšeme. Haly mají v pronájmu, na silnici chtějí věcné břemeno, to nemá moc logiku, kromě toho, že si chtějí zajistit cestu, aby ji mohli používat dál, nic je to nestálo a nemuseli se podílet na opravách (protože to oni opravdu nebudou) ...
Velmi děkuji za jakoukoliv radu. S pozdravem, Milan.

ODPOVĚĎ:
Celá situace je značně komplikovaná a je dobře, že jste se obrátili na právního zástupce, jelikož není v možnostech poradny Vám detailně popsat všechny možnosti řešení dané situace. Nicméně k Vašim dotazům uvádím:
1. Mám za to, že vůbec není možné, aby byla komunikace silničním úřadem schválena jako veřejná, jelikož jde o cestu ve Vašem vlastnictví a důvod, že vede k halám s živočišnou výrobou nelze chápat jako veřejný zájem, který by byl důvodem ke změně charakteru cesty.
2. Alternativní cestu nejsou povinni přijmout, ovšem pokud byste touto možností argumentovali u soudu, je to dost silný argument a soud by jim mohl uložit povinnost využít tuto alternativu.
3. Zápach, prach a hlučnost  lze řešit soudně, doporučovala bych v tomto nejprve oslovit hygienu a zjistit, zda dodržují všechny hygienické limity, poté žalovat.
4. Pokud mají poškozené jímky na cizím pozemku, pak je třeba opět oslovit hygienu a následně soud. Bez souhlasu majitele pozemku tam jímky nemají co dělat.
5. Pokud jde o věcné břemeno, i když s tím vy jako vlastníci pozemků nesouhlasíte, mohou se zřízení věcného břemene domáhat soudně. Soud by zjišťoval, zda mají jinou alternativu dostat se na pozemek, nechal by vypracovat znalecký posudek na ohodnocení věcného břemene a je možné, že by mohl rozhodnout tak, že věcné břemeno zřídí soudně.