Investice do bytu, domu rodičů a darování nemovitosti jiné osobě - jak získat investice zpět?

Vzali si mě do domácí péče, ale péči zvládali jen obtížně. S přítelkyní jsem se seznámil ještě při pobytu v nemocnici, kde byla na praxi, a následně jsme spolu začali žít a sestěhovali se k rodičům do RD, kde ona přebrala od rodičů zcela péči o moji osobu. Bohužel od samého začátku se rodiče stavěli k přítelkyni nenávistně a místo toho, aby nám v těžkém životě pomáhali a byli přítelkyni vděční, že péčí o mě jim zajistila klidný důchod a umožnila věnovat se jejich koníčkům bez omezení, dělali naschvály. Já, v dobré víře, že celý dům bude jednou můj, jsem za mnoho let investoval do domu spoustu desítek až stovek tisíc Kč a to jak do nových věcí, tak do oprav (bazén, tepelné čerpadlo, bezbariérové úpravy vjezdu, interiéru, rekonstrukce koupelny, přípojka vody, apod.). Z prvního manželství (z dob před úrazem) mám syna, který nemá žádný vztah k tomuto domu (na rozdíl ode mě, který tu od svých 12-ti let musel pracovat, a vybudoval si k domu za 47 let svého života citové pouto) a který je dlouhodobě vychováván svoji matkou a mými rodiči k nenávisti k mé přítelkyni. Bohužel, jsem na KÚ nyní zjistil, že na vlastnické právo je "pověšená plomba" z důvodu převodu vlastnictví 3/4 SJM rodičů na nabyvatele-syna. Je mi jasné, že rodiče si se svým majetkem mohou za svého života nakládat, jak uznají za vhodné a já s tím nemohu nic dělat. Na druhou stranu darováním 3/4 RD mě a moji dceru z druhého vztahu de facto vydědili a mě připravili o investované prostředky do domu.
1. Může nabyvatel - syn - nový vlastník 75% podílu prodat celý dům bez mého souhlasu a pouze mi můj podíl vyplatit? Předpokládám, že svoji 3/4 část ano. (? )
2. Pokud se na finančním vyrovnání investic s rodiči nedohodnu, je jedinou možností soudní spor o náhradu mnou investovaných prostředků do RD? Jen upřesním, že rodiče, ač vlastnili 3/4 RD, se nijak na úhradě investic a rekonstrukcí nepodíleli, všechny faktury jsem hradil já a jsou vystavené na mé jméno. Jde mj. i o faktury pouze na materiál, práce byla v mnoha případech hrazena separátně, popř. byla poskytována mými kamarády bezúplatně.
3. I když hradím ze svého jediného příjmu (invalidního důchodu) 60% veškerých provozních nákladů celého domu a využíváme pouze dvě menší místnosti (odpovídající plochou 1/4 z obytných místností), společnou kuchyni a sociální zařízení (zahradu a stodolu nevyužívám), může po mně nabyvatel většinového podílu požadovat nájemné za využívání jeho podílu RD?
4. Může nabyvatel bez mého souhlasu provádět rekonstrukce, které by způsobovaly dům dlouhodobě neobyvatelným (např. výměna střechy, oken, apod.)?
Děkuji.

ODPOVĚĎ:
K Vašim dotazům:
1. Nový většinový vlastník může prodat pouze své 3/4, nemůže prodat celý dům a Vás vyplatit. Pokud by prodával, musí respektovat Vaše předkupní právo a napřed nabídnout jeho podíl ke koupi Vám. Může se ale pokusit podat žalobu o vypořádání SJM a domáhat se přikázání celého domu do svého vlastnictví s tím, že Vás vyplatí.
2. Ano, máte právo žádat zpět investice do domu. Pokud rodiče vlastní 3/4, měli by se poměrově podílet na úhradě investic rovněž ze 3/4.
3. Ano, nabyvatel bohužel nájemné požadovat může, ovšem je otázkou, zda by v daném případě byl v případném soudním sporu úspěšný. Jde jednak o historii případu, kdy byste měl prokázat ony investice do domu a fakticky tedy zhodnocení i jeho podílů a rovněž Váš zdravotní stav, kdy je v rozporu s dobrými mravy, aby Váš vlastní syn po Vás ještě požadoval nájemné.
4. Rekonstrukce, které by měly způsobit, že by dům byl dlouhodobě neobyvatelný, nespadají pod běžnou správu věci, kde stačí k rozhodnutí většina. Problematika tak rozsáhlých rekonstrukcí spadá pod ust. § 1129 odst. 1 NOZ, který uvádí, že " K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud." Z uvedeného vyplývá, že takové rekonstrukce by tedy provádět neměl a pokud by na nich trval, musel by k soudu podat žalobu a domáhat se svolení k rekonstrukci soudně.

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Jak získat zpět peníze investované do oprav bytu, domu, nemovitosti rodičů při darování nemovitosti jiné osobě