Pozemek bez přístupové cesty obklopený cizími pozemky - jak si zajistit právo cesty?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
2015 jsem zdědila po bratrovi zahradu 495 m2. Tato zahrada sousedí se stavebním pozemkem, na němž si jeho majitel postavil rodinný dům. Zahradu, která je pro mne nepřístupná, si oplotil, vysadil na ní ovocné stromy a využívá ji už 35 let. Stejnou dobu využívá i další můj pozemek v celé šíři stavební parcely - 83 m2, aby se do svého domu dostal od hlavní cesty.
Bratr, který pozemek zdědil po otci, se pokoušel situaci řešit, ale majitel stavební parcely nebyl přístupný žádnému řešení. Odmítl se účastnit schůzky, kterou jsem si s ním sjednala. Stavební parcelu i okolní pozemky vlastnil původně můj otec. Že nedošlo ke koupi zahrady považuji ze strany současného majitele stavební parcely za účelové jednání. Jak donutit majitele ke koupi zahrady? Nepřevýšily by soudní výlohy její hodnotu? Kdo vyčíslí prodejní cenu? Děkuji, Johana.
ODPOVĚĎ:
Odkoupení Vaší zahrady sousedem se nemůžete právní cestou úspěšně domáhat. Přestože soused Vaší zahradu protiprávně užívá po řadu let, neuspěla byste s žalobou, kterou byste požadovala, aby soud sousedovi přikázal uzavřít s Vámi kupní smlouvu.
Vámi popsaná situace je však řešitelná jiným způsobem.
Máte-li zájem o zpřístupnění Vaší zahrady a není-li možné se na ní dostat jinudy, než přes sousedův pozemek, můžete se obrátit na soud s žalobou na zřízení práva nezbytné cesty. Soudní zřízení nezbytné cesty přichází samozřejmě v úvahu pouze tehdy, nebude-li možná mimosoudní dohoda se sousedem (kterou však s ohledem na znění dotazu nepředpokládám).
Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost (věcné břemeno). Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen.
Nemáte-li zájem o přístup na zahradu, nýbrž Vám jde především o prodej této zahrady sousedovi, můžete se na něj obrátit s výzvou k vrácení bezdůvodného obohacení, které na jeho straně vzniklo. Jelikož totiž soused užívá Vaší zahradu protiprávně, obohacuje se na Váš účet. Dle § 2991 občanského zákoníku platí, že bezdůvodně se obohatí například ten, kdo získá majetkový prospěch protiprávním užitím cizí hodnoty. Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.
Bezdůvodné obohacení lze v této souvislosti vyčíslit ve výši nájemného, které by Vám soused platil v případě, pokud by Vaší zahradu užíval na základě nájemní smlouvy.
V tomto ohledu Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
s jehož pomocí můžete připravit dopis, v němž sousedovi nabídnete zahradu k odkupu, přičemž mu zároveň sdělíte, že v případě jeho nezájmu o koupi pozemku na něj podáte žalobu na vrácení bezdůvodného obohacení (kterážto skutečnost by mohla souseda ponouknout k uzavření kupní smlouvy).
Máte-li zájem o to, aby soused přestal protiprávně užívat Vaší zahradu, můžete se na něj rovněž obrátit s písemnou výzvou, popř. následně podat k místně příslušnému okresnímu soudu žalobu (kterou opět doporučuji připravit s pomocí advokáta).
Cenu zahrady můžete stanovit sama. Nemáte-li přesnou představu o obvyklé ceně srovnatelných pozemků v dané lokalitě, můžete se inspirovat na webových stránkách realitních kanceláří, které nabízejí podobné pozemky, popř. můžete ocenění zahrady přímo konzultovat s některou realitní kanceláří.
Můžete rovněž oslovit znalce (odhadce), který cenu Vaší zahrady určí. Seznam znalců naleznete zde:
http://datalot.justice.cz/justice/repznatl.nsf/$$SearchForm?OpenForm
(přičemž je zapotřebí vyhledávat v oboru "Ekonomika" a odvětví "Ceny a odhady").
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že pakliže si je soused vědom toho, že protiprávně užívá cizí pozemek, nemůže dojít k jeho vydržení (soused se tedy nemůže stát vlastníkem Vaší zahrady).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:
- Soused využívá můj pozemek a nechce si ho koupit, odkoupit - jak se bránit?
- Jak donutit souseda, aby odkoupil můj pozemek, který on dlouhodobě užívá
- Jak si zřídit přístupovou cestu ke svému pozemku, který nemá přístupovou cestu?