Dva úzké pozemky dvou majitelů na konci garáž - může si majitel pozemek oplotit a tak znemožnit vjezd do garáže majiteli druhého pozemku?

Otázka zní: musím souseda pouštět s autem do garáže (ale v tom případě si nemohu svůj pozemek oplotit). Podotýkám, že pozemky ač vypadají nejsou komunikací. Dle městského úřadu a pasportu komunikací se jedná o dva pozemky tzn. dvory ne o komunikaci. Přístup do garáže případnou stavbou plotu by znemožnil vjezd pro automobily. Pěší případně jednostopá vozidla (motocykl, kolo apd.) pro ty by přístup do garáže nebyl omezen.   Další otázka ohledně těchto dvou pozemků je následující. V zimním období po nás soused vyžaduje úklid naší poloviny pozemku od sněhu za účelem jeho vjetí a vyjetí autem z oné garáže. V případě, že se mu někdy nepodaří zajet do garáže (pozemky jsou v mírném svahu) nechá auto stát i tři dny a noci na místě kam až dojede a to samozřejmě jak na své půlce pozemku tak na naší půlce pozemku, případně si tam zaparkuje, aniž by se nás zeptal jestli může stát a tím pádem samozřejmě jak na své půlce tak i na naší půlce vzhledem k malé šířce pozemků to ani jinak nelze a to činí opět klidně i několik dní a nocí včetně jeho návštěv. Podotýkám, že jakmile v zimě napadne sníh a soused pozemky začne odklízet tak po celou zimu na svoji a tím ani sousedovu polovinu pozemku nikdy s automobilem nevjedu ani mé návštěvy. Mohu mu případně zakázat uklízet sníh z mé poloviny tzn. z mého pozemku? Pod mou polovinou je vodovodní síť a v případě velkých mrazů, které u nás také bývají přes 700 mnm by v případě, že s pozemku bude odstraněn sníh a tím i jeho tepelná izolace tak by nám mohla zamrznout voda. Pozemek 308/1 je souseda a pozemek náš je 307/1 ten je modře zvýrazněný kde světle je naše nemovitost 307/1 a tmavě ona polovina našeho pozemku. Děkuji za odpověď Oto Wied Krásno Sokolovsko.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Vybudování oplocení:
V první řadě je vhodné si odpovědět na otázku, zda jste oprávněn vybudovat oplocení svého pozemku „ve volném režimu“ (tedy aniž byste musel předem získat nějaké přivolení stavebního úřadu – nesmí se totiž zapomínat na fakt, že i oplocení představuje ze stavebněprávního hlediska stavbu).
Podmínky, za jejichž splnění není pro zřízení oplocení zapotřebí žádné přivolení stavebního úřadu (územní souhlas), jsou zakotveny v § 79/2 písm. f) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona. Konkrétně se jedná o tyto tři podmínky:
- jedná se o oplocení do výšky 2 m,
- toto oplocení nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- toto oplocení se nachází v zastavěném území či v zastavitelné ploše, přičemž všechny tři podmínky musí být splněny současně. Není-li některá ze shora uvedených podmínek splněna, bude pro zřízení oplocení zapotřebí od stavebního úřadu získat územní souhlas (jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 14. stavebního zákona).
To však pouze na úvod mé odpovědi.
V zásadě platí, že svůj pozemek si samozřejmě oplotit můžete. Jedním dechem je však nutné dodat, že i toto Vaše oprávnění má (může mít) určité limity.
V první řadě je vhodné upozornit na obecné pravidlo pro výkon vlastnického práva, které je zakotveno v § 1012 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení konkrétně platí, že:
„Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. “
V této souvislosti proto může sehrát roli i Vaše vnitřní motivace pro zřízení oplocení. Pakliže Vaše soužití se sousedem fungovalo doposud bez významnějších potíží a zřízením oplocení byste sledoval primárně zabránění sousedovi užívat jeho garáž, mohlo by se jednat o zneužití Vašeho vlastnického práva (které samozřejmě nepožívá právní ochrany).
Proti vybudování oplocení by se Váš soused mohl bránit rovněž aplikací § 1020 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že:
„Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. “
Sousedův důvod (v podobě zájmu na pokračování v užívání své garáže) by mohl být samozřejmě shledán jako rozumný (což by mělo za následek, že soud – pokud by mezi Vámi a sousedem vznikl soudní spor – by Vám mohl zakázat zřízení oplocení přímo na hranici pozemků).
Dále je vhodné zmínit institut tzv. nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Dle § 1029 občanského zákoníku konkrétně platí, že:
„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen …“
Je sporné, zda by mohl Váš soused aplikovat tento institut i na Vámi popsaný případ, neboť jeho garáž je s veřejně přístupnou cestou spojena sousedovým pozemkem (ani tuto variantu však není možné zcela vyloučit).
Vaší současnou situaci by zajisté posílilo, pokud byste svému sousedovi dal zřetelně na srozuměnou, že si nepřejete, aby nadále užíval část Vašeho pozemku (a to především v podobě parkování jeho automobilu). Toto sdělení je vhodné učinit písemně, přičemž jeden podepsaný stejnopis si ponechte (druhý podepsaný stejnopis doručte sousedovi prokazatelným způsobem – tedy osobně za přítomnosti svědka či oproti podpisu, nebo doporučenou poštovní zásilkou s dodejkou).
Nebude-li soused této Vaší výzvy dbát, bude to primárně on, kdo bude porušovat platnou právní úpravu (neboť bude proti Vaší vůli zasahovat do výkonu Vašeho vlastnického práva).
Jelikož případné vybudování oplocení sousedské vztahy jistě nezlepší, ponechávám na Vaší úvaze, zda se nepokusit o smluvní vyřešení nastalé situace. To může mít například podobu uzavření nájemní smlouvy (na jejímž základě bude soused oprávněn užívat za úplatu část Vašeho pozemku, a to za účelem parkování), v úvahu přichází rovněž smluvní zřízení úplatné služebnosti (věcného břemene).
2/ Odklízení sněhu:
Soused není samozřejmě oprávněn odklízet sníh z Vašeho pozemku (a to tím spíše, hrozí-li tím na Vaší straně škoda – v podobě zamrznutí vodovodního potrubí). Toto sousedovo počínání (pokud se děje proti Vašemu výslovnému – a ideálně písemnému – zákazu) nemůže být ospravedlněno ani zajištěním plynulého vjezdu do sousedovy garáže.
Pakliže odklízení sněhu z Vašeho pozemku představuje zavedenou praxi, je opět nutné se proti ní vymezit prostřednictvím písemné výzvi (jak uvádím již v odpovědi ad 1/ výše).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník