Odběr vody ze studny na hranici pozemků - soused chce podepsat souhlas všech sousedů o odběru

"Níže uvedení vlastníci pozemků souhlasí s užíváním studny ležící na hranici katastálních pozemků č. (dle přiložené situace) jako zdroj pitné vody pro RD pč.".   Co si mám vymínit před podpisem tohoto souhlasu a jakým možným rizikům se vyhnout? Pode katastr. mapy největší část studny leží na mém pozemku, mám nárok na více vody nebo má to pro mne nějaký jiný význam? Mám podmínit svůj souhlas s tím, že i soused bude v budoucnu souhlasit i s mým čerpáním vody? Jak vyřešit náklady na čištění studny, když já zatím stavět nebudu? Co když bude málo vody, soused bude chtít prohloubit studnu, může, chtít abych se podílela na nákladech, i když vodu nyní nepotřebuji a ani nečerpám? S pozdravem Marie.

ODPOVĚĎ:
Nemyslím si, že by byl postup, který je Vám sousedem navrhován (tedy podpis Vámi citovaného souhlasu), právě šťastný, jelikož se jedná o řešení svou podstatou spíše krátkodobé, resp. snadno zmařitelné.
Ve Vámi popsaném případě považuji za klíčové vyřešit otázku, kdo je vlastníkem předmětné studny (resp. otázku, zda je tato studna vůbec samostatnou věcí v právním slova smyslu). Sama skutečnost, že tato studna stojí na hranici několika pozemků, v podstatě nic neznamená (rozhodně z ní není možné usuzovat například na spoluvlastnictví této studny).
V první řadě je nutné vyřešit otázku, zda je tato studna samostatnou věcí (v právním slova smyslu), anebo zda se jedná pouze o součást pozemku. Studně totiž mohou spadat do obou těchto kategorií, přičemž rozhodující je stavební povaha konkrétní studny. K tomuto tématu lze odkázat například sem:
https://profipravo.cz/index.php?page=article& id_category=52& id_article=254200& csum=04715637
V obecné rovině tak platí, že studna je samostatnou stavbou (tedy samostatnou věcí v právním smyslu, která není součástí pozemku) především tehdy, je-li stavba (zejména podzemní konstrukce) této studny) zřetelně odlišitelná od okolního pozemku. Samostatnými stavbami tak budou především kopané studny, které jsou například vyzděné či vyvložkované betonovými skružemi apod. (jelikož v takovém případě je jasně odlišitelné, co studnou je a co již není).
Za samostatnou věc v právním smyslu nebude naopak možné považovat takovou studnu, která představuje pouze otvor v zemi (neboť volný prostor nemůže být věcí). Za samostatné stavby tak nebude možné považovat především studny kopané bez vyvložkování či vyzdění a studny vrtané (kdy tento vrt není nijak vyvložkován, vyzděn apod.).
Z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, o jakou studnu se jedná. Pokud by však šlo o studnu kopanou a určitým způsobem vyvložkovanou či vyzděnou (tedy o samostatnou věc v právním smyslu) a pokud by byla tato studna zřízena před 1. 1. 2014, je dosti pravděpodobné, že tato studna představuje samostatnou stavbu (tedy samostatnou věc, jejíž vlastník může být odlišný od vlastníků pozemků, na kterých je tato studna vybudována).
Ideální by samozřejmě bylo, pokud by byla tato studna vyznačena (jako samostatná stavba) v katastrální mapě. Studny však v katastru nemovitostí zapisovány nebývají (ledaže by šlo o nějaký historický záznam).
V současné chvíli Vám proto doporučuji (a to i ve spolupráci se sousedy) vyjasnit, 1/ zda se jedná o samostatnou věc v právním smyslu a pokud ano, 2/ kdo je vlastníkem (spoluvlastníkem) této věci.
Souhlas, který je Vám sousedem předkládán, dává smysl pouze tehdy, bude-li podepisován vlastníkem studny (což však zatím není ani zdaleka vyjasněno). Rozhodnete-li se tento souhlas podepsat, lze Vám doporučit, abyste na oplátku žádala podpis obdobného souhlasu, a to ve prospěch Vašeho pozemku, resp. i domu, který bude na Vašem pozemku případně v budoucnu vystavěn.
Je však nutné si uvědomit, že se jedná toliko o jednostranný souhlas (tedy ve své podstatě výprosu), který může být kdykoli v budoucnu odvolán. Tento souhlas tak sousedům žádnou zvláštní jistotu neposkytne.
Podaří-li se Vám naopak vyjasnit, kdo je vlastníkem předmětné studny, bude možné, aby svým sousedům udělil souhlas (výprosu) s čerpáním vody z této studny. Pro sousedy pak bude právně jistější, pokud nepůjde o prostý souhlas, nýbrž pokud dojde ke smluvnímu zřízení služebnosti (dříve nazýváno věcné břemeno), a to konkrétně služebnosti „právo na vodu“. Dle § 1272/1 občanského zákoníku platí, že:
„Kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup. “
Ve smlouvě o zřízení služebnosti je možné dojednat, v jakém objemu může být oprávněnými voda čerpána, jak má být přispíváno na údržbu či opravy studny apod. Je rovněž možné dohodnout, zda se služebnost zřizuje úplatně či bezúplatně, na dobu určitou či neurčitou. Smlouva o zřízení služebnosti musí být zanesena do katastru nemovitostí (jinak služebnost nevznikne).
Jedná-li se ve Vašem případě naopak o studnu, která není samostatnou věcí v právním smyslu (jde-li tedy například pouze o studnu kopanou bez vyvložkování či vyzdění nebo jde-li o studnu vrtanou), není možné o vlastníkovi této studny hovořit (neboť otvor v zemi, který není samostatnou věcí, nemůže mít ani vlastníka). V takovém případě by bylo vhodné neřešit užívání této studny souhlasem, který Vám předkládá soused, nýbrž běžnou smlouvou. V rámci této smlouvy se mohou všichni vlastníci pozemků, do nichž studna zasahuje, domluvit na všem, co s užíváním této studny souvisí. Tato smlouva sice nebude zanášena do katastru nemovitostí, stále se však bude jednat o právní jednání, které založí vymahatelný závazek (na rozdíl od prostého jednostranného souhlasu, který může být prakticky kdykoli odvolán). V této smlouvě bude rovněž možné sjednat, že závazky z ní vzešlé přecházejí i na právní nástupce smluvních stran (tedy budoucí vlastníky předmětných pozemků), stejně jako podmínky, za kterých bude možné tuto smlouvu ukončit (výpověď, odstoupení apod.).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník