Vydržení části zahrady - nový majitel ji dlouhodobě užíval v dobré víře, že je jeho

Požaduje od nás, abychom si tu část koupili. Podotýkám, že dům je starý cca 55 let, celou dobu užívání byl oplocený a nikdo nevznesl nárok až teď. My jsme koupili dům přes realitku a nikdo nás neupozornil, že v katastru je na části zahrady jiný vlastník, zaplatili jsme celou zahradu a teď máme platit znovu tu část. Chtěli bychom vědět, zda má peníze požadovat po původním majiteli, když my jsme zaplatili za všechno, případně jestli je zodpovědná realitka, že nás neupozornila. V případě, že bychom tem díl zaplatili my, tak jaká by byla cena, jedná se o 100 m2, od čeho se odvíjí, a zda už to není promlčené. Děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do šesti částí:
1/ Přístup vlastníka na pozemek:
Pakliže není předmětný pozemek spojen s veřejně přístupnou pozemní komunikací, mohl by se po Vás dotyčný vlastník domáhat zřízení práva tzv. nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Pokud by mezi Vámi a dotyčným vlastníkem nedošlo k dohodě o zpřístupnění jeho pozemku, mohl by se v této věci obrátit rovněž na soud (dle znění dotazu však usuzuji, že o zpřístupnění svého pozemku vlastně zájem nemá).
2/ Požadavek na odkup pozemku:
Dotyčný vlastník Vás samozřejmě nemůže nijak donutit, abyste si od něj předmětný pozemek koupili - kupní smlouva musí být uzavřena vždy svobodně.
Jedním dechem je však nutné dodat, že dotyčný vlastník by se po Vás mohl domáhat následujícího (a to případně i soudní cestou) :
- ukončení užívání jeho pozemku (neboť Vám k tomu nikdy - jak z dotazu usuzuji - nedal svůj souhlas),
- vrácení tzv. bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), které na Vaší straně vzniklo tím, že jste bez právního důvodu (tedy bez smlouvy či souhlasu dotyčného vlastníka) užívali předmětný pozemek (toto bezdůvodné obohacení je ve výši nájemného za obdobný pozemek v daném místě a čase).
3/ Po kom požadovat peníze:
Kupní cenu předmětného pozemku bude povinen uhradit ten, kdo si od dotyčného vlastníka předmětný pozemek koupí (bude se jednat o uzavření běžné kupní smlouvy, kterou bude nutné vložit do katastru nemovitostí). Pokud by se dotyčný vlastník rozhodl vymáhat i vrácení bezdůvodného obohacení, mohl by se obrátit na Vás, neboť jeho pozemek v posledních čtyřech letech neoprávněně užíváte.
4/ Odpovědnost realitní kanceláře:
V tomto ohledu záleží na tom, na čem jste se s realitní kanceláří dohodli, resp. jak Vám byla Vámi kupovaná zahrada realitní kanceláří prezentována (zda bylo uvedeno pouze číslo pozemku, anebo zda byl nabízen celý oplocený pozemek).
Je pravdou, že existenci jiného pozemku pod stejným oplocením jste mohli snadno zjistit i sami, a to náhledem do katastru nemovitostí (což lze provést online).
5/ Jaká by byla cena:
V tomto ohledu bude vše záviset na Vaší případné dohodě s dotyčným vlastníkem. Pohybujete se totiž v oblasti ryze soukromoprávní, tzn. že rozhodující je dohoda smluvních stran (na tento smluvní vztah se neaplikují žádné cenové tabulky). Pro učinění představy o kupní ceně obdobného pozemku se můžete s tímto dotazem obrátit na několik realitních kanceláří působících v daném místě.
6/ Promlčení:
Vlastnické právo dotyčného vlastníka se nemohlo promlčet, neboť vlastnická práva se nepromlčují (§ 614 občanského zákoníku).
Otázkou zůstává, zda jste se nemohli stát vlastníky předmětného pozemku na základě vydržení. Pro vydržení je v zásadě zapotřebí, aby byl držitel (zde Vy) po celou vydržecí dobu (v případě nemovitých věcí se jedná o dobu deseti let) v dobré víře o tom, že jím držené právo mu náleží (tedy v dobré víře o tom, že je vlastníkem určitého pozemku, byť tomu tak ve skutečnosti není).
Do vydržecí doby se započítává i doba, po kterou bylo předmětné právo drženo právními předchůdci (pakliže byli v dobré víře). Domnívám se však, že ve Vašem případě bude s prokázáním Vaší dobré víry potíž, a to z toho důvodu, že ověření toho, že na "Vaší" zahradě se nachází cizí pozemek, bylo jednoduché (postačilo nahlédnout do katastru nemovitostí).
Pokud by tedy dotyčný vlastník nesouhlasil s tím, že jste se stali vlastníky předmětného pozemku na základě vydržení, bylo by nutné obrátit se v této věci na místně příslušný okresní soud s tzv. určovací žalobou (soud by následně svým rozhodnutím určil, kdo je vlastníkem předmětného pozemku - tzn. zda k vydržení došlo či nikoli). Obávám se nicméně, že v rámci soudního řízení byste nebyli schopni prokázat svou dobrou víru o tom, že vlastníte celou oplocenou zahradu.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník