Vydržení části pozemku užívané v dobré víře 18 let - je šance pozemek získat? (majitel mrtvý)

Na katastru nemovitostí jsme zjistili, že majitel je pán, který je už mnoho let mrtvý a dokonce dědické řízení po něm proběhlo dříve, než jsme nemovitost v roce 2003 koupili. Tato část zahrady nebyla do dědictví zahrnuta, protože na katastru nemovitostí je mrtvý majitel veden pouze pod jménem a není tam uvedeno jeho rodné číslo. Ráda bych požádala o radu, jak se k celé záležitosti postavit. Je možné, aby nám zahrada připadla na základě mimořádného vydržení podle § 1095 občanského zákoníku a jak postupovat? Nebo musíme najít dědice mrtvého majitele, nechat znovu zahradu začlenit do dodatečného dědictví a pak jí od nich odkoupit? Nárokovat odkup od úřadu pro zastoupení státu? Do přílohy dávám výpis z katastrální mapy a listy vlastníků, kde je patrné, o jaký pozemek se jedná. Děkuji moc za odpověď a jsem s pozdravem. Jana.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Je možné, aby nám zahrada připadla na základě mimořádného vydržení podle § 1095 občanského zákoníku a jak postupovat?
Stručná odpověď na tento dotaz zní: Domnívám se, že to možné není (vycházím samozřejmě toliko ze znění Vašeho dotazu).
V nejobecnější rovině jsou základní podmínky pro vydržení (ať již řádné či mimořádné) shrnuty v § 1089/1 občanského zákoníku:
"Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví."
Co se týče Vámi zmiňovaného mimořádného vydržení dle § 1095 občanského zákoníku, jsou podmínky pro jeho aplikaci formulovány takto:
"Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl."
Je nutné si uvědomit, že uplynutím dvojnásobné vydržecí doby může být kompenzován pouze nedostatek právního důvodu, na kterém se držba zakládá. Ve shora citovaném ustanovení je však zároveň uvedeno, že: "To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl." Je tedy zřejmé, že tzv. nepoctivá držba nemůže v žádném případě vést k vydržení (jak to ostatně vyplývá i ze shora citovaného § 1089/1 občanského zákoníku).
Co se považuje za tzv. poctivou držbu, resp. kdo se považuje za tzv. poctivého držitele, je definováno v § 992/1 občanského zákoníku:
"Kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží."
V dotazu uvádíte, že na předmětnou skutečnost (že totiž bez právního důvodu užíváte cizí pozemek) jste přišli náhledem do katastru nemovitostí. Byla-li tedy tato informace snadno zjistitelná prostým náhledem do katastru nemovitostí (který je možné provést i online), splnili jste dle mého názoru podmínku pro nepoctivost držby: "Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží".
Bylo-li z katastru nemovitostí zřejmé, že Vámi užívaná zahrada Vám (částečně) nepatří, nemohla být na Vaší straně založena dobrá víra, tzn. že Vaše držba nemohla být takzvaně poctivá (a nemůže tudíž vést ani k řádnému, ani k mimořádnému vydržení).
Pokud byste se rozhodli tuto variantu vyzkoušet, bylo by nutné v první řadě zjistit, kdo je aktuálním vlastníkem předmětného pozemku. Bylo by tedy zapotřebí iniciovat znovuobnovení dědického řízení, v jehož rámci by byl předmětný pozemek přiřčen některému z dědiců. Proti tomuto dědici byste následně museli podat tzv. určovací žalobu (dle § 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím byste se domáhali, aby soud určil, že jste se stali vlastníky předmětného pozemku na základě vydržení (to by samozřejmě nebylo nutné, pokud by nový vlastník předmětného pozemku vydržení uznal - pak by bylo nezbytné učinit vůči katastrálnímu úřadu společné prohlášení o vydržení).
2/ Nebo musíme najít dědice mrtvého majitele, nechat znovu zahradu začlenit do dodatečného dědictví a pak jí od nich odkoupit?
Tato varianta by se obešla bez zahajování soudního sporu mezi Vámi a novým vlastníkem předmětného pozemku. Rizikem je skutečnost, že nový vlastník nebude s prodejem předmětného pozemku souhlasit. V každém případě by se dle mého názoru jednalo o variantu právně "nejčistší".
3/ Nárokovat odkup od úřadu pro zastoupení státu?
Tato varianta by přicházela v úvahu pouze tehdy, pokud by se stal vlastníkem předmětného pozemku stát, k čemuž však (zatím) nedošlo. Česká republika by se mohla stát vlastnicí předmětného pozemku buď na základě odúmrti (§ 1634 občanského zákoníku), nebo v důsledku opuštění nemovité věci (§ 1045/2 ve spojení s § 1050/2 občanského zákoníku).
Ani jedna z výše uvedených variant však dle mého názoru nenastala. O odúmrť by se mohlo jednat pouze tehdy, pokud by po zemřelém vlastníkovi předmětného pozemku nikdo nedědil (z Vašeho dotazu však nic takového nevyplývá). O opuštění nemovité věci by mohlo jít tehdy, pokud by její vlastník projevil vůli tuto věc nadále nevlastnit. Zemřelý vlastník předmětného pozemku však tuto vůli neprojevil (neboť úmrtí není možné vykládat jako projev vůle opustit vlastněné věci), případný dědic pak nemohl tuto vůli projevit, jelikož se o svém vlastnickém právu k předmětnému pozemku ani nedozvěděl.
Soudím proto, že Česká republika se vlastnicí předmětného pozemku stát nemohla a kontaktování Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových je proto zbytečné.
4/ Závěrem:
Váš další postup bude odvislý od toho, čeho vlastně hodláte dosáhnout. Chcete-li se stát vlastnicí předmětného pozemku, bude dle mého názoru nejvhodnější varianta ad 2/ (tedy obnovení dědického řízení a následné zakoupení předmětného pozemku od nového vlastníka). Chcete-li však pouze nadále užívat předmětný pozemek, můžete zachovat status quo a věc dále neřešit - existuje totiž poměrně vysoká pravděpodobnost, že zemřelý vlastník předmětného pozemku bude v katastru nemovitostí zapsán i nadále a nikoho tudíž ani nenapadne obnovovat dědické řízení. Je nicméně pravdou, že byste tím vědomě pokračovala v neoprávněném užívání cizího pozemku, což na Vaší straně způsobuje vznik bezdůvodného obohacení (které jste povinna vrátit - zatím však ale v podstatě není komu, přičemž právo na vrácení bezdůvodného obohacení podléhá promlčení).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád