Zápach z místností užívaných sousedem k rozmnožování zvířat, plazů a hmyzu - jak se bránit imisím od souseda?

Dům zapáchá tak, že v létě nemůžeme ani otevírat okna. Do sklepa nemáme ani přístup. Ještě máme půdu, do které je přístup z našeho bytu. Na tu vyžaduje přístup a když jsem ho tam loni (2020) k Covidové době (lockodown) odmítla pustit, vypnul nám hlavní přístup vody. Bohužel domluva s ním žádná není. Poslední kapka byla, když mu utekl had, který byl v naší garáži a šváb, který byl v bytě. Stavební úřad ani hygiena nám s tímto problémem nepomohou. Policii zatím volat nechci stejně by náš problém asi nevyřešila. Ale už si opravdu nevíme rady a život v našem domě je docela peklo. Za radu a odpověď předem moc děkuji. Simona.

ODPOVĚĎ:
Vámi popisovaný případ je vcelku typickou ukázkou sousedského sporu spočívajícího v tzv. imisích. Tato problematika je upravena v § 1013/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"Vlastník se zdrží všeho, co působí, že ... pach ... a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat ..."
Pakliže dle Vašeho názoru překračuje obtěžování pachem a vnikajícími zvířaty únosnou mez (tzn. že tyto imise jsou v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně Vás omezují v obvyklém užívání bytu/domu), přičemž dohoda se sousedem není možná, můžete se v této věci obrátit s žalobou na soud. V této žalobě se můžete domáhat především ukončení či alespoň omezení sousedovy činnosti, popř. její změny tak, abyste nebyli obtěžováni pachem a vnikajícími zvířaty.
Pakliže soused užívá tímto způsobem společné prostory (tedy prostory, které nejsou jeho bytovou jednotkou), můžete se bránit rovněž s poukazem na fakt, že na takovém způsobu užívání společných prostor jste se nikdy nedohodli. V této souvislosti je vhodné připomenout § 1128/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů."
Vzhledem k tomu, že Vámi obývaný dům je vlastněn toliko dvěma spoluvlastníky, musí být každá otázka běžné správy tohoto domu (např. společných prostor) schválena oběma spoluvlastníky (protože pouze tak lze dosáhnout nadpoloviční většiny hlasů).
Rozhodnete-li se řešit Vaše spory se sousedem soukromoprávní cestou (tedy pokusem o mimosoudní dohodu a posléze případně podáním žaloby), doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta, který se zabývá oblastí občanského práva).
Pochybujete-li o případné intervenci stavebního úřadu a krajské hygienické stanice (byť kontaktování těchto orgánů Vám rovněž doporučuji), můžete zvážit ještě kontaktování Státní veterinární správy ČR:
https://www.svscr.cz/
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník