Stavba zídky zasahující 10 let omylem na cizí pozemek - jak zlegalizovat stavbu a domluvit se s majitelem (zídku nejde zbořit kvůli napojení na RD)

Dělníci na něm omylem postavili opěrnou zídku. Zídka nejde zbourat, spadl by nám RD. Zídka je v jiných místech až na hranici našeho pozemku a přes tento klín. Mezitím se v katastru objevila nová majitelka A malého klínu. Začali jsme s ní jednat o směně pozemku, protože s ní sousedíme ještě na jiné straně. Ovšem ona chtěla mnohem více než jen 50 - 100m2 a tak se naše jednání táhlo. Navíc máme na pozemek hypotéku a vše tím bylo složitější. S touto majitelkou jsme se nikdy osobně nesetkali a asi tady nikdy ani nebyla. Mezitím přišla sousedka B, se kterou sousedíme po celé jedné straně pozemku mimo klínu majitelky A. Rozhodla se pozemek prodat na stavbu. Její pozemek v místě možné stavby nedosahoval šířky 8m a tak přikoupila klín od majitelky A. To jsme se teď náhodně dozvěděli při pohledu do katastru. Takže v katastru šíře jejího pozemku přesahuje 8m a lze na něm již stavět (po odečtu 2 x 2m od hranice pozemku). Realita je ale jiná. Jak máme postupovat, když chceme dát věc do pořádku a legalizovat naši zídku na cizím majetku? Zídka je tam cca 10 let a majitelka B o tom věděla, ale nelze to nějak dokázat, když klín v loňském roce zakoupila. Není možná nějaká poklidná dohoda nebo odkup od majitelky B, protože naše vztahy jsou zřejmě nenávratně narušené a normální komunikace už několik měsíců neprobíhá. Děkuji vám předem za odpověď. Kateřina.

ODPOVĚĎ:
Dobrý den,
„obvyklé“ získání předmětného pozemkového klínu do Vašeho vlastnictví (prostřednictvím koupě či směny) je možné pouze tehdy, pokud se na tom se sousedkou B dohodnete a pokud s ní uzavřete písemnou smlouvu. Toto řešení je samozřejmě ideální a lze Vám doporučit se o něj ještě pokusit. Neprobíhá-li mezi Vámi a sousedkou B běžná komunikace, lze Vám doporučit využít zprostředkovatele, kterým může být například advokát:
www.advokatikomora.cz
(a to advokát, který se zabývá oblastí občanského práva, popř. práva pozemkového).
Občanský zákoník nabízí (v případě nemožnosti se se sousedkou B dohodnout) dva instituty, jejichž využitelnost je ve Vašem případě, bohužel, poněkud sporná:
1/ Přestavek:
Dle § 1087/1 občanského zákoníku platí, že:
„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. “
Potíž v tomto případě představuje fakt, že opěrná zeď nebyla z Vaší strany stavěna v dobré víře, jelikož (jak v dotazu uvádíte) jste si byli od počátku vědomi toho, že opěrná zeď byla omylem zbudována na cizím pozemku.
2/ Vydržení:
Dle § 1089/1 občanského zákoníku platí, že:
„Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. “
V případě nemovitých věcí je zapotřebí, aby se jednalo o držbu v dobré víře, která bude trvat alespoň deset let (§ 1091/2 občanského zákoníku).
Stejně jako v případě přestavku, představuje i zde potíž skutečnost, že sousední pozemek jste neužívali v dobré víře, jelikož jste od počátku věděli, že Vaše stavba zasahuje na cizí pozemek.
Nebude-li dohoda se sousedkou B možná, popř. vyhrotí-li se vztah s ní až do soudního sporu, můžete tvrdit, že část pozemkového klínu, která je zastavěna opěrnou zídkou, se stala Vaším vlastnictvím, a to na základě institutu přestavku, popř. vydržení. Byť v obou případech může být podstatným handicapem neexistence Vaší dobré víry, nelze vyloučit, že soud na tuto Vaší argumentaci přistoupí.
Vámi popsaná situace může být řešena rovněž tak, aby sousedka B zůstala vlastnicí pozemkového klínu, přičemž vše bude legalizováno. V tomto ohledu lze využít následující instituty:
1/ Právo stavby:
Dle § 1240/1 občanského zákoníku platí, že:
„Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. “
Se sousedkou B tedy můžete uzavřít písemnou smlouvu (kterou bude následně nutné vložit do katastru nemovitostí), na jejímž základě Vám vznikne právo mít na pozemkovém klínu vlastní stavbu (opěrnou zeď). Toto právo lze zřídit úplatně i bezúplatně, a to až na dobu 99 let (§ 1244/1 občanského zákoníku).
2/ Služebnost (věcné břemeno) :
Se sousedkou B je rovněž možné uzavřít písemnou smlouvu o zřízení služebnosti (§ 1260 občanského zákoníku), která se bude svým obsahem přibližovat služebnosti opory cizí stavby dle § 1269 občanského zákoníku. Rovněž tuto smlouvu bude nutné zanést do katastru nemovitostí. Služebnost může být zřízena úplatně i bezúplatně, na dobu určitou i neurčitou.
3/ Nájem:
Se sousedkou B můžete také uzavřít nájemní smlouvu (§ 2201 a násl. občanského zákoníku), v jejímž důsledku budete oprávněni užívat část pozemkového klínu (přičemž si v nájemní smlouvě můžete výslovně ujednat, že jste oprávněni mít na pozemkovém klínu opěrnou zeď). Nevýhodou tohoto řešení je jeho závazkový charakter, tzn. že nájemní vztah je poměrně snadno ukončitelný (a neposkytuje Vám tudíž přílišnou právní jistotu).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník