Koupě pozemku se stavbou - stává se majitel pozemku i majitelem stavby?

ODPOVĚĎ:

Ve Vašem případě je podstatné, kdy byla předmětná kolna vybudována – tzn. zda se tak stalo do 31.12.2013 (tedy ještě za účinnosti „starého“ Občanského zákoníku), anebo po 1.1.2014 (tedy za účinnosti „nového“ občanského zákoníku).
Dále je důležité, zda bylo vlastnictví kolny a pozemku pod touto kolnou vždy rozdílné – tzn. zda byla vždy kolna vlastněna někým jiným, než komu patřil pozemek pod touto kolnou. Ve své odpovědi budu z tohoto předpokladu vycházet.
Pokud kolna existovala na pozemku před 31.12.2013, přičemž patřila někomu jinému, než pozemek pod ní, aplikuje se na tento případ § 3055/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí …“
Z tohoto ustanovení vyplývá, že pokud kolna stála na pozemku před 31.12.2013 a patřila osobě odlišné od vlastníka pozemku pod touto kolnou, je tato kolna samostatnou stavbou i po 1.1.2014. Z toho vyplývá, že pokud jste vlastnicí předmětné kolny, nemůže být Vaše vlastnické právo k této kolně prodejem pozemku nijak ovlivněno – vlastnicí kolny zůstanete i nadále (bez ohledu na to, že pozemek pod touto kolnou změní vlastníka). V tomto ohledu je tedy tvrzení toho, kdo hodlá pozemek koupit, nepravdivé.
V této souvislosti upozorňuji na § 3056 občanského zákoníku, který se Vaší situace (pravděpodobně) dotýká. Dle tohoto ustanovení totiž platí, že:
„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku …
Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. “
Pokud tedy vlastníte kolnu (která je samostatnou stavbou a nestala se součástí pozemku), přičemž pozemek pod touto kolnou vlastní někdo jiný, svědčí Vám i vlastníkovi pozemku vzájemné předkupní právo – tzn. pokud byste se rozhodla kolnu prodat, musela byste jí přednostně nabídnout k odkupu vlastníkovi pozemku. A naopak: rozhodne-li se vlastník pozemku tento pozemek prodat, je povinen Vám ho přednostně nabídnout k odkupu.
V dotazu uvádíte, že pozemek pod kolnou má být prodán novému vlastníkovi. To však znamená, že dosavadní vlastník byl povinen Vám pozemek přednostně nabídnout k odkupu (jelikož Vám k tomuto pozemku svědčí ze zákona předkupní právo). Pokud vlastník pozemku tuto svou povinnost nesplnil (a pokud byste měla o tento pozemek zájem, popř. pouze o tu část pozemku, která se nachází pod kolnou), bude nutné, abyste se na vlastníka pozemku urychleně obrátila s upozorněním, že porušil svou zákonnou povinnost a nerespektoval Vaše předkupní právo (z tohoto důvodu byste se případně mohla v budoucnu domáhat i zneplatnění prodeje pozemku).
Pokud byla kolna na pozemku zřízena až po 1. 1. 2014, bylo by nutné aplikovat § 1084/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. “
V takovém případě by se tedy kolna stala součástí pozemku, na kterém stojí (jak to výslovně vyplývá z § 506/1 občanského zákoníku) – tzn. , že by tato kolna nebyla samostatnou věcí (stavbou) a byla by majetkem vlastníka pozemku.
V současné chvíli Vám doporučuji:
1/ doplnit Váš dotaz o podstatné údaje (kdy byla kolna zřízena, kým byla zřízena, zda byl vlastník kolny vždy odlišný od vlastníka pozemku apod.),
2/ pořídit podrobnou fotodokumentaci této kolny (pro případ, že by nový vlastník pozemku hodlal tuto kolnu například odstranit apod.).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník