Prodávající pozemku pod chatou nenabídl pozemek majiteli chaty - předkupní právo

Jaká je lhůta po kterou může být nárokováno toto právo? Pozemek prodávat nechci, tvoří souvislý pás. A také cena za m² se v lokalitě násobně zvýšila. A pokud zjistím, že na pozemku se nacházejí další cizí chaty v KN nezapsané, jak nejlépe postupovat? Na koho se obrátit?   Předem Vám děkuji za odpověď! S pozdravem Dobromila.

ODPOVĚĎ:
Dle znění dotazu usuzuji, že nárok vznesený vlastníkem chaty je – bohužel pro Vás – oprávněný (a to za podmínky, že chata stála na pozemku před 1. 1. 2014).
Nárok vlastníka chaty se opírá o § 3056/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku …“
Pokud tedy předmětná chata stála na pozemku před 1. 1. 2014 (tedy před nabytím účinnosti občanského zákoníku), nestala se součástí pozemku (což v dotazu v podstatě uvádíte) – v takovém případě svědčí vlastníkovi chaty předkupní právo k pozemku. Porušil-li předchozí vlastník pozemku toto předkupní právo, je vlastník chaty skutečně oprávněn se po Vás domáhat prodeje pozemku, a to za podmínek (a to i cenových), za kterých jste tento pozemek koupila. To vyplývá z následujících ustanovení občanského zákoníku:
- § 2144/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí … aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. “
- § 2145 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. “
(uplatněním předkupního práva – k němuž ve Vašem případě nyní de facto došlo – tak může být zneplatněna kupní smlouva, kterou jste uzavřela s předchozím vlastníkem pozemku)
- § 2147/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. “
- § 2149/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny …“
Určitou naději pro Vás představuje § 3056/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. “
S odkazem na toto ustanovení můžete zaujmout stanovisko, že předkupní právo vlastníka chaty se vztahuje pouze na tu část Vašeho pozemku, která se nachází pod chatou.
Nyní již k Vašim dotazům:
1/ Jaká je lhůta, po kterou může být nárokováno toto právo?
Právo předkupníka požadovat prodej pozemku pod jeho stavbou je běžným majetkovým právem, které se promlčuje ve tříleté promlčecí lhůtě (§ 629/1 občanského zákoníku).
Tato promlčecí lhůta začne běžet uzavřením smlouvy s koupěchtivým - tzn. uzavřením kupní smlouvy mezi Vámi a předchozím vlastníkem pozemku (jak to vyplývá z § 2143 občanského zákoníku). Nejpozději pak tato promlčecí lhůta začne běžet tehdy, kdy bylo Vaše vlastnické právo k pozemku zapsáno do katastru nemovitostí.
Pakliže jste pozemek zakoupila v roce 2019, přičemž vlastník chaty vznesl své právo až v roce 2022, může (ovšem také ještě nemusí) být jeho právo promlčeno. Vznesením námitky promlčení byste pak mohla jeho záměr zmařit.
2/ A pokud zjistím, že na pozemku se nacházejí další cizí chaty v KN nezapsané, jak nejlépe postupovat? Na koho se obrátit?
V tomto případě Vám lze doporučit neobracet se buď na nikoho a počkat, až všem těmto vlastníkům uplyne promlčecí lhůta, anebo můžete všechny tyto vlastníky oslovit s upozorněním, že mají právo se po Vás domáhat odprodeje pozemku (resp. té jeho části, která se nachází pod jejich chatami).
Předkupní právo vlastníků dalších chat vyplývá přímo ze zákona, žádný veřejnoprávní orgán či soud proto nemůže tuto skutečnost ovlivnit.
V souvislosti s výše uvedeným ještě doplňuji, že i pokud by vlastníci chat svá práva promlčeli, zůstane Vaše povinnost nabídnout jim pozemek (resp. jeho část) ke koupi zachována, a to tehdy, pokud byste se rozhodla tento pozemek prodat (jak to vyplývá z § 2144/3 občanského zákoníku).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník