Jeden ze spolumajitelů domu udělal rekonstrukci sklepa na kancelář bez souhlasu ostatních spolumajitelů, vlhnutí sklepa

Stěny místo propustné barvy natřel primalexem, dveře do svého sklepa dal vstupní dveře od bytu místo původních dřevěných s 15 cm mezerou dole kvůli větrání.   Dům je starý přes 100 let a nikdy ve sklepě nebyl s vlhkostí problém (sklep se používal vždy jen jako sklep). Po rekonstrukci ale stěny začaly vlhnout a na některých místech se objevila plíseň. Dům je v památkové zóně a tak NPÚ dalo doporučení, zbavit se ve sklepě neprodyšných materiálu a nahradit je více vhodnými a prodyšnými. Soudní znalec změřil vlhkost omítky 3.4% při teplotě 15.8°C a relativní vlhkost vzduchu 37.8%. Chtěl bych se zeptat zda je dané zákonem, že v takovém případě je nutné dělat hydroizolaci? Nebo jestli je cesta jak přinutit spolumajitele aby obnovil ve sklepě přirozené proudění vzduchu (a vlhkosti) a tím se vrátil sklep do původního suchého stavu - Tak jak doporučuje NPÚ? Ostatním spolumajitelům dřívější stav vyhovoval. Sklep využívali pouze k uskladnění věcí, s plísní nebyl problém a tak jim nákladná hydroizolace připadá zbytečná a také jsou obavy z možné chybně udělané hydroizolace (což se prý stává u takových staveb často). Případně jiné cesty jak se vyhnout hydroizolaci jako je drenáž, zbavení se zeleného porostu v blízkosti budovy a pod. ? Bohužel spolumajitel, který rekonstrukci sklepa udělal trvá na hydroizolaci aby mohl mít ve sklepě kancelář. Děkuji Vám předem za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Je dané zákonem, že v takovém případě je nutné dělat hydroizolaci?
Nikoli, platná právní úprava nic takového neobsahuje. Hydroizolace je obecně zmíněna v § 18/6 vyhlášky o technických požadavcích na stavby, dle něhož platí, že:
„Podzemní stavební konstrukce, oddělující vnitřní prostory od okolní zeminy nebo od základů, se musí izolovat proti zemní vlhkosti, popřípadě proti podzemní vodě. “
Toto ustanovení se však týká pouze zakládání staveb, což není případ Vašeho bytového domu.
Provedení hydroizolace by se stalo povinností tehdy, pokud by Vám (resp. spoluvlastníkům bytového domu) bylo nařízeno příslušným veřejnoprávním orgánem – například NPÚ (který však provedení hydroizolace pojal pouze jako doporučení) nebo stavebním úřadem (ten je dle § 132/2 písm. c) a d) stavebního zákona oprávněn ukládat povinnost k provedení nutných zabezpečovacích prací na stavbě a nezbytných úprav na stavbě).
2/ Je cesta, jak přinutit spolumajitele, aby obnovil ve sklepě přirozené proudění vzduchu (a vlhkosti) a tím se vrátil sklep do původního suchého stavu - Tak jak doporučuje NPÚ?
Ve Vámi popsaném případě je podstatné, zda je předmětný sklep výlučným vlastnictvím souseda (tzn. zda je součástí jeho bytové jednotky), zda se jedná o společnou část bytového domu, která byla tomuto sousedovi přenechána k výlučnému užívání (jak tomu bývá například u balkonů), anebo zda se jedná o společnou část bytového domu, kterou tento soused užíval na základě dohody s ostatními vlastníky bytových jednotek (resp. na základě zavedené zvyklosti).
V tomto ohledu je podstatný § 1175 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. “
Pokud tedy dotyčný soused stavebně upravoval společné části bytového domu (sklep), a to bez souhlasu zbývajících vlastníků bytových jednotek, porušil svou právní povinnost (resp. překročil zákonný zákaz svévolně měnit či poškozovat společné části bytového domu). Za těchto okolností by mohli zbývající spoluvlastníci rozhodnout o tom, že tento soused je povinen navrátit společnou část bytového domu do původního stavu.
Představuje-li sklep součást bytové jednotky (nejedná-li se tedy o společnou část bytového domu), bylo by možné uložit sousedovi povinnost navrátit vzhled bytového domu do původního stavu (to se týká především odstranění plastového okna a plísní).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 268/2009 Sb. , o technických požadavcích na stavby
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník