Soused tvrdí, že je hranice pozemků špatně a že dle jeho geodeta je jeho dům předsazen - jak se bránit?

Já s tímto novým zaměřením nesouhlasím, trvám na zaměření, které je zaneseno do katastru nemovitostí ČR. Soused žádá moje vyjádření ke stavebnímu povolení na zateplení domu. Já se zateplením nemám problém, nicméně nesouhlasím s novým zaměřením. Na zaměření z katastru nemovitostí ČR trvám. Souhlas se zateplením bych ráda podmínila závazkem, že mě soused nebude v budoucnu omezovat v umístění mojí stavby blíže k jeho domu, než kolik je standardně požadováno. Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Nové zaměření hranice pozemků:
Pakliže sousedem objednaná geodetická firma provedla běžné (a řádné) zaměření hranice pozemků, mohlo opravdu vyjít najevo, že doposud respektovaná hranice neodpovídá skutečnosti. Je nutné si uvědomit, že zaměření hranic pozemků, které je v současné době zaneseno v katastru nemovitostí, může být poměrně staré (i několik desítek let), tzn. že bude trpět určitými nepřesnostmi (přímo úměrnými zaměřovacím metodám používaným v době posledního zaměřování). Je proto zcela běžné, že při novém zaměření vyjde najevo, že hranice pozemků vede jinudy.
Ve Vašem případě tudíž nejde ani tak o rozpor nového zaměření s tím stávajícím, nýbrž spíše o upřesnění staršího zaměření (které je – zatím – zaneseno v katastru nemovitostí).
Pakliže se se sousedem nedohodnete na skutečném průběhu hranice pozemků a budete-li chtít tuto situaci definitivně vyřešit, nezbude Vám než se v této věci obrátit na soud. Dle § 1028 občanského zákoníku totiž platí, že:
„Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení. “
Domnívám se nicméně, že dohoda mezi Vámi a sousedem (ať již jakákoli) bude vždy lepší než zahajování soudního řízení.
I pokud by vyšlo najevo, že nové zaměření hranice pozemků odpovídá skutečnosti, mohla byste argumentovat tím, že předmětný pětadvaceticentimetrový pruh sousedova pozemku jste nabyla do vlastnictví, a to na základě vydržení. Podmínky pro vydržení cizího nemovitého majetku (například pozemku) jsou v zásadě dvě: a/ držba musí trvat (nepřetržitě) alespoň po dobu deseti let (přičemž do této lhůty se započítává i držba právním předchůdcem), b/ držba musí být po celou dobu v dobré víře (po celých deset let jste se tedy musela upřímně domnívat, že předmětný pruh pozemku patří Vám).
2/ Podmínění souhlasu se zateplením sousedova domu:
Se sousedem se sice můžete dohodnout (a to ideálně písemně) na tom, že jeho stavební záměr (zateplení domu) odsouhlasíte za podmínky, že soused bude v budoucnu souhlasit s realizací Vašeho stavebního záměru blíže k jeho domu, je však nutné si uvědomit, že o ne/umístění stavby v menší odstupové vzdálenosti nerozhoduje soused, nýbrž stavební úřad.
V tomto ohledu lze odkázat na § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, v němž jsou stanoveny minimální odstupové vzdálenosti staveb od hranice pozemků, resp. od sebe navzájem. O povolení výjimky z těchto požadavků pak vždy rozhoduje stavební úřad. Soused Vám tedy sice může písemně přislíbit, že proti Vašemu eventuálnímu stavebnímu záměru nebude nic namítat, povolení tohoto stavebního záměru Vám tento slib nicméně nezaručí (jelikož poslední slovo bude mít stavební úřad).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území