Obvodová zeď postavená omylem na pozemku souseda - co když bude chtít nepřiměřeně vysokou částku za pozemek se zdivem?

Vše jsem udělal, ale teď jsem to raději nechal přeměřit a zjistil, že stavbou ležím už cca 60 cm na sousedově pozemku. Stavím na obvodovém zdivu stodoly, které je 60 cm široké. Zjistil jsem, že na začátku stodoly je obvodové zdivo moje a na konci stodoly cca po 6m už je souseda. Myslím, že geodet, který to zpřesňoval udělal chybu a nezanesl obvodové zdivo po celé délce v mém vlastnictví. Bylo to totiž špatně přístupné ve skále a geodet ty body nevím podle čeho zpřesňoval. Nenapadlo mě, že obvodové zdivo stodoly, která leží na mém pozemku je na začátku moje a na konci souseda. Žádám prosím o radu co můžu v této chvíli dělat. Byl jsem za sousedem a řekl mu o špatné výměře. Nějak jsme se dohodli, že bych těch pár cm od něj odkoupil a bude klid. Ale teď mu někdo nejspíš začal radit, že ať se připravím na hodně peněz, že jinak když s tím nebude souhlasit budu to muset zbourat. Jedná se celkem asi o 3 m2. Cena pozemku je cca necelých 1.500 Kč/m2. Myslím si že mě bude vydírat, že chce co nejvíc a když mu to nedám bude mě to chtít nechat zbourat. Potřeboval bych radu, jestli je možné toto nějak opravit, když už je to zpřesněné, ale je jasné podle staré stodoly že špatně, nebo jak postupovat? Děkuji moc za radu.

ODPOVĚĎ:
Dozví-li se o této skutečnosti stavební úřad, lze očekávat, že vyřešením této záležitosti podmíní kolaudaci Vámi realizovaných stavebních úprav – tzn. že ke kolaudaci nedojde, dokud nebude Vámi vlastněná stodola stát výlučně na Vašem pozemku.
Nemyslím si nicméně, že by byla hrozba ze sousedovy strany tak intenzivní, jak v dotazu popisujete. Bylo by samozřejmě ideální, pokud by mezi Vámi a sousedem došlo k dohodě – tzn. pokud by byla předmětná část sousedova pozemku (zastavěná Vaší stodolou) geometricky zaměřena, oddělena od sousedova pozemku (aby vznikl pozemek nový) a Vámi zakoupena (popřípadě by mohla tato část sousedova pozemku ihned „srůst“ s Vaším pozemkem). Je pravdou, že soused není při stanovení kupní ceny limitován (kromě dobrých mravů) žádným právním předpisem.
Pokud by mezi Vámi a sousedem nedošlo k dohodě, bylo by nutné podniknout příslušné právní kroky.
Na Vámi popsaný případ se hodí institut přestavku. Konkrétně dle § 1087 občanského zákoníku platí, že:
„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.
Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. “
Lze se však setkat s názorem, že institut přestavku je možné aplikovat pouze na stavby vzniklé za účinnosti občanského zákoníku (tedy po 1. 1. 2014).
Dále byste mohl argumentovat tím, že ta část sousedova pozemku, která je zastavěná Vaší stodolou, se stala Vaším vlastnictvím, a to na základě vydržení (§ 1089 a násl. občanského zákoníku). K vydržení nemovité věci (například tedy části pozemku) je v zásadě zapotřebí splnit dvě podmínky:
- držba musí bez přerušení trvat minimálně deset let (přičemž lze započíst i držbu realizovanou právním předchůdcem),
- po celou dobu se musí jednat o držbu v dobré víře – musel jste tedy být (s přihlédnutím ke všem okolnostem) upřímně přesvědčen o tom, že užíváte Váš vlastní pozemek (tzn. že stodola stojí výlučně na Vašem pozemku).
Pokud například není možné zjistit částečné zastavění sousedova pozemku náhledem do katastrální mapy, mohla by být skutečně Vaše dobrá víra založena (neboť jste neměl reálně šanci zjistit, že užíváte část sousedního pozemku).
Pokud by nebyl soused ochoten uznat, že o malou část svého pozemku přišel na základě vydržení, bylo by nutné vyřešit věc soudní cestou – tzn. podat k soudu tzv. určovací žalobu (jejímž prostřednictvím byste se domáhal, aby soud určil, kdo je vlastníkem předmětné části sousedova pozemku).
V každém případě platí, že jakákoli dohoda se sousedem (a to i ta, která pro Vás nebude finančně zcela výhodná) je lepší (a to jak z finančního, tak časového hlediska) než zahajování soudního řízení.
Domníváte-li se, že k zastavění části sousedova pozemku došlo pouze „na papíře“, tzn. že se jedná o výsledek chybného zaměření Vaší stodoly, lze Vám samozřejmě doporučit nechat stodolu zaměřit ještě jednou. Výsledek tohoto nového zaměření (bude-li vypovídat o tom, že celá Vaše stavba stojí pouze na Vašem pozemku) pak můžete předložit nejen sousedovi, nýbrž i stavebnímu úřadu (pokud by v tomto ohledu došlo k nějakým nesrovnalostem).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník