Nový majitel pozemku žádá odstranění přesahu střechy 25 cm u zkolaudovaného sousedního domu - je v právu?

Až dosud mu přesah střechy nevadil a nyní po 25 letech bezdůvodně požaduje odstranění přesahu. Mezi domy je cca 4 m mezera. Dle stavební dokumentace je přesah vazebních trámů zakreslen s přesahem 100 mm od štítu. Na trámech je krycí podbytí a krajová křidlice, takže celkem těch 25-30 cm. Stavební úřad nám dal sice za pravdu (kolaudace bez závad), ale soused trvá na odstranění přesahu. Děkuji za radu.

ODPOVĚĎ:
Bohužel pro Vás je sousedův požadavek v podstatě oprávněný (byť je s podivem, proč soused tuto situaci tak dlouho neřešil).
V první řadě je nutné si uvědomit, že pozemek je chápán jako trojrozměrný objekt – jeho součástí je tedy i prostor nad a pod povrchem pozemku (jak to výslovně vyplývá z § 506/1 občanského zákoníku). Zasahuje-li tedy část Vaší střechy do prostoru nad sousedovým pozemkem, je vlastně zasahováno přímo do tohoto pozemku.
Rovněž platná právní úprava v oblasti stavebního práva obecně zakazuje, aby stavby přesahovaly na/nad sousední pozemek (jak to vyplývá z § 23/2 a z § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území – tato vyhláška sice nabyla účinnosti až po kolaudaci Vašeho domu, obdobné principy však platily i dříve).
Z dotazu nevyplývá, zda jste měli k tomuto zásahu do prostoru nad sousedovým pozemkem nějaký právní titul – myšleno ve vztahu k tehdejšímu vlastníkovi sousedního pozemku (tedy nějaký písemný souhlas, nájemní smlouvu, smlouvu o zřízení věcného břemene apod.).
K tomuto tématu se více dočtete například zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/zatepleni-domu-a-sousedske-pravo-89849.html?mail
(kdy tento článek se zabývá zateplením staveb) nebo zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/vyporadani-casti-staveb-presahujicich-na-cizi-pozemky-115658.html
Pokud Vám tedy v době výstavby nesvědčil žádný právní titul k zásahu do prostoru nad sousedním pozemkem (přičemž tímto titulem nemůže být povolení stavby stavebním úřadem), jedná se s největší pravděpodobností o neoprávněný zásah do sousedova vlastnického práva.
V této souvislosti byste se sice mohli pokusit o obranu s poukazem na § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. “
Dle mého názoru však toto ustanovení není na Váš případ příliš aplikovatelné.
Pokud byste se rozhodli sousedovu požadavku nevyhovět, bylo by nutné vyčkat, až se bude odstranění přesahující části střechy domáhat soudní cestou a v rámci soudního řízení se pokusit přimět soud k závěru, že sousedův požadavek je neoprávněný – za tím účelem Vám lze doporučit advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
(a to advokátem zabývajícím se oblastí občanského práva).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území