Musí vlastník stavby informovat vlastníka pozemku o opravě fasády, střechy adpod. na budově?

2) Musí vlastník stavby informovat vlastníka pozemku, případně mít jeho souhlas, když chce dělat fasádu, střechu apod. na své stavbě?

3) Pokud spoluvlastník pozemku (bez stavby) začne dělat z vlastní vůle třeba plot, úpravy na pozemku apod. , může požadovat zaplatit část nákladů od nás a to v poměru výše spoluvlastnictví (on má 1/8, my 7/8)? Musí mít předem náš souhlas? Co když souhlasit nebudeme?

4) Při rozdělení pozemku (manipulační plocha) musí mít každý nově vzniklý pozemek přístup z veřejné komunikace? Jaká je nutná minimální šíře přístupu?

5) Když se nedohodneme na vypořádání spoluvlastnictví a bude rozhodovat soud: při přidělení pozemku některému spoluvlastníkovi za "přiměřenou" náhradu (co je to přiměř. náhrada? ) nebo při prodeji nařízeného soudem a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky se používá znalecký posudek? Na jakou cenu, tržní?

6) Kdo platí soudní výlohy při rozdělování pozemku spoluvlastníků a znalecký posudek?

Děkuji za informace.

ODPOVĚĎ NA DOTAZ:

Dobrý den,
na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Má předkupní právo na pozemek ten kdo vlastní stavbu na tomto pozemku, ale pozemek mu nepatří? Co je nadřazeno pozemek nebo stavba?
Stojí-li na pozemku část stavby, která je majetkem jiného vlastníka (tzn. že vlastník pozemku a vlastník stavby se liší), bude aplikován § 3056 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není … součástí pozemku … má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku …

Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. “

Vlastník stavby má tedy předkupní právo k té části Vašeho pozemku, která je stavbou zastavěna. Pokud na Vašem pozemku stojí pouze malá část stavby, nevznikne Vám předkupní právo k celé stavbě, nýbrž se aplikuje § 3059 občanského zákoníku:

„Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku. “

Na tu malou část stavby, která přesahuje na Váš pozemek, by se tedy aplikoval § 1087/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. “

Za takto odňatou část pozemku by Vám pak samozřejmě příslušela náhrada.

2) Musí vlastník stavby informovat vlastníka pozemku, případně mít jeho souhlas, když chce dělat fasádu, střechu apod. na své stavbě?
Předpokládám, že máte na mysli ty práce, pro jejichž vykonání je zapotřebí vstoupit na předmětný pozemek. V takovém případě zní odpověď: Ano, vlastník stavby musí získat souhlas vlastníka pozemku se vstupem na tento pozemek za účelem provádění oprav, údržby stavby apod. Konkrétně je tato problematika zakotvena v § 1022 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné.

Žádosti nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací. “

Pokud by vlastník pozemku odmítal dát souhlas se vstupem na svůj pozemek, mohl by se vlastník stavby obrátit na místně příslušný stavební úřad a domáhat se zde, aby bylo vlastníkovi pozemku přikázáno ho na tento pozemek vpustit. Dle § 141 stavebního zákona totiž platí, že:

„Pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě …

Ten, v jehož prospěch byla povinnost podle odstavce 1 uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu; nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k jiné dohodě, postupuje se podle obecných právních předpisů o náhradě škody. “

3/ Pokud spoluvlastník pozemku (bez stavby) začne dělat z vlastní vůle třeba plot, úpravy na pozemku apod. , může požadovat zaplatit část nákladů od nás a to v poměru výše spoluvlastnictví (on má 1/8, my 7/8)? Musí mít předem náš souhlas? Co když souhlasit nebudeme?
Vzhledem k tomu, že jste většinovými spoluvlastníky pozemku, je Váš souhlas nutný prakticky ke každé stavební či jiné úpravě pozemku. V běžných záležitostech rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů, ve významných záležitostech pak spoluvlastníci rozhodují dvoutřetinovou většinou hlasů (§ 1128/1 a § 1129/1 občanského zákoníku).

Pokud spoluvlastník upravuje spoluvlastněný pozemek bez získání nutného souhlasu dalších spoluvlastníků (resp. bez získání potřebné většiny hlasů), mohou se zbývající spoluvlastníci domáhat toho, aby těchto úprav zanechal, popř. aby je odstranil. Nedojde-li v této věci mezi spoluvlastníky k dohodě, musí rozhodnout soud.

4/ Při rozdělení pozemku (manipulační plocha) musí mít každý nově vzniklý pozemek přístup z veřejné komunikace? Jaká je nutná minimální šíře přístupu?
U každého nově vznikajícího pozemku musí být zajištěno jeho napojení na veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Konkrétně dle § 20/3 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území platí, že:

„Pozemek se vždy vymezuje tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním, umožňoval využití pro navrhovaný účel a byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci. “

Šířka sjezdu z pozemku na veřejně přístupnou pozemní komunikaci je stanovena v § 12/2 vyhlášky č. 104/1997 Sb. následovně:

„Šířka sjezdu nebo nájezdu musí umožňovat vozidlům plynulé odbočení ze silnice nebo z místní komunikace a výjezd na ně. Parametry odbočovacích oblouků jsou obsaženy v závazné ČSN 73 6102 …“

5/ Když se nedohodneme na vypořádání spoluvlastnictví a bude rozhodovat soud: - při přidělení pozemku některému spoluvlastníkovi za "přiměřenou" náhradu (co je to přiměř. náhrada? ) nebo při prodeji nařízeného soudem a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky se používá znalecký posudek? Na jakou cenu, tržní?
Odpovědi na všechny tyto otázky naleznete v tomto článku, který Vám poskytne přehledný a dostatečně obsáhlý popis postupu soudu při vypořádání spoluvlastnictví:
https://www.epravo.cz/top/clanky/vyporadani-spoluvlastnictvi-106615.html

6/ Kdo platí soudní výlohy při rozdělování pozemku spoluvlastníků a znalecký posudek?
Jedná-li se o rozdělení pozemku, nemusí být znalecký posudek zapotřebí. Co se týče náhrady nákladů účastníků, kloní se v nejnovější judikatuře Ústavní soud ČR k závěru, že každý z účastníků by si měl nést své vlastní náklady. K tomu více například zde:
https://www.muzikarpartners.cz/nahrada-nakladu-rizeni-pri-vyporadani-spoluvlastnictvi/

______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
vyhláška č. 104/1997 Sb. , kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích