Majitel horního bytu brání opravě zatékajícího balkonu - jak se bránit, kde požádat o pomoc?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
Vlastníme spodní patro vily. Horní patro má ve vlastnictví paní, se kterou jsou špatné vztahy. V našem obýváku je výklenek okna, který je svrchu balkonem. Zatéká, dole máme opadaný strop v části pod balkonem, ale paní odmítá zpřístupnit balkon (2 metry čtvereční, kam chodí kouřit a má tam květináče) pro opravu izolace.
Máme jít cestou stavebního úřadu nebo soudu? Potřebujeme sundat koberce a květináče alespoň na 14 dní, aby vyschnul beton a mohli jsme zaizolovat pořádně. Postavíme si lešení, nepotřebujeme jí chodit do bytu, jen aby načas sundala co kryje beton od vyschnutí.
ODPOVĚĎ:
Platná právní úprava počítá v první řadě s tím, že sousedé se na zpřístupnění dohodnou. Konkrétně dle § 1022 občanského zákoníku platí, že:
„Nemůže-li se stavba … opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné.
Žádosti nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací. “
Byť občanský zákoník hovoří v citovaném ustanovení o pozemku, lze zajisté toto pravidlo vztáhnout rovněž na stavbu. Je-li předmětná vila rozdělena na dvě bytové jednotky (a jedná-li se tedy o bytové spoluvlastnictví), bylo by možné aplikovat také § 1183/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu ...“
Nedojde-li mezi Vámi a sousedkou (jako spoluvlastníky vily) k dohodě, bylo by nutné se v této věci obrátit s žalobou na soud. Jelikož je však soudní řešení spoluvlastnické neshody obvykle dosti zdlouhavým procesem, lze Vám doporučit kontaktovat v této věci nejdříve místně příslušný stavební úřad.
Platná právní úprava totiž dává stavebním úřadům v těchto situacích rovněž určité rozhodovací pravomoci (přičemž se zpravidla jedná o řešení rychlejší a levnější). Konkrétně dle § 141 stavebního zákona platí, že:
„Pro vytvoření podmínek k provedení … nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací … může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická … práva k sousedním … stavbám … aby umožnili provedení prací ze svých … staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě ...
Ten, v jehož prospěch byla povinnost podle odstavce 1 uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních … staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední … stavbu do předchozího stavu; nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k jiné dohodě, postupuje se podle obecných právních předpisů o náhradě škody. “
Nepodaří-li se Vám tedy se se sousedkou dohodnout, lze Vám doporučit kontaktovat místně příslušný stavební úřad a požádat ho, aby sousedce uložil povinnost strpět provádění stavebních prací v prostoru jejího balkonu.
Nepovede-li řízení před stavebním úřadem k cíli, nezbude Vám, než se obrátit s žalobou na soud. Pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Štítky: