Zateplení sousedova domu a nárok souseda na vlastnictví pozemku pod zateplením, polystyrenem

ODPOVĚĎ:

Máte pravdu v tom, že prostor nad povrchem Vašeho pozemku je součástí tohoto pozemku, jak to výslovně vyplývá z § 506/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku …“
Pokud by tedy některá část sousedovy stavby zasahovala do prostoru nad povrchem Vašeho pozemku, bude tím de facto zasahováno přímo do Vašeho pozemku – a bude tedy omezováno Vaše vlastnické právo.
Zároveň je nutné si uvědomit, resp. měl by si to uvědomit především Váš soused, že zateplení pláště stavby je dle platné právní úpravy považováno za změnu dokončené stavby, a to konkrétně za stavební úpravu (jak to vyplývá z § 2/5 písm. c) stavebního zákona). Pro realizaci zateplení stavby bude tedy Váš soused potřebovat příslušné přivolení stavebního úřadu.
Pokud by mělo zateplení sousedovy stavby zasahovat do prostoru nad povrchem Vašeho pozemku, dostal by se tím soused do rozporu s platnou právní úpravou – přesah jakékoli části stavby nad sousední pozemek je totiž v zásadě zakázán. Vyplývá to z § 23/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
„Stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. Umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku. “
a dále z § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
„S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. “
Současně je však nutné dodat, že z výše uvedených zákazů je možné získat od stavebního úřadu výjimku (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Co se týče soukromoprávního rozměru sousedem plánovaného zateplení jeho stavby, je podstatné poukázat na institut přestavku. Konkrétně dle § 1087 občanského zákoníku platí, že:
„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.
Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. “
Odborná literatura ani judikatura zatím nedospěla k jednoznačnému závěru, zda lze institut přestavku aplikovat rovněž na případy zateplení staveb, kdy toto zateplení zpravidla nepřekrývá přímo povrch sousedního pozemku, je nicméně umístěno tak nízko, že užívání tohoto pozemku jeho vlastníkem prakticky znemožňuje. Je tedy nutné počítat s tím, že soused by se eventuálně mohl domáhat přiřčení té části Vašeho pozemku, která je/bude překryta zateplením jeho stavby. To se samozřejmě netýká té části Vašeho pozemku, která je již zastavěna Vašimi stavbami (například garáží) -umístěním zateplení nad střechu těchto Vašich staveb se na Vašem vlastnickém právu k těmto stavbám a pozemku nic nezmění.
Podrobný článek k tématu zateplení staveb a jeho právních následků naleznete zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/vyporadani-casti-staveb-presahujicich-na-cizi-pozemky-115658.html?mail
Jste-li ochotni sousedovi dovolit zásah do Vašeho pozemku (resp. do prostoru nad povrchem Vašeho pozemku), můžete s ním uzavřít například smlouvu o zřízení práva stavby (§ 1240 a násl. občanského zákoníku). Konkrétně dle § 1240/1 občanského zákoníku platí, že:
„Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu … pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. “
Je nicméně otázkou, zda by se i v takovém případě nemohl soused domáhat vzniku svého vlastnického práva k té části Vašeho pozemku, která bude zateplením jeho stavby překryta (jelikož institut přestavku se aplikuje ze zákona – tedy automaticky při splnění zákonných podmínek).
Chcete-li Váš budoucí právní vztah se sousedem (v případě, že mu zateplení jeho stavby dovolíte) co nejvhodněji ošetřit, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva), s jehož pomocí bude možné se sousedem uzavřít příslušnou smlouvu/sepsat příslušné souhlasné prohlášení apod.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území