Kdo je majitelem sklepa pokud je podkopáním umístěn na cizím pozemku?

ODPOVĚĎ:
Byť otázka je jednoduchá, právní řešení je složité a nejednoznačné, a vždy závisí na konkrétním posouzení. Problematice sklepních prostor se opakovaně věnoval Nejvyšší soud. Občanský zákoník v § 506 uvádí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Stavby jsou tak opět považovány za součást pozemku, nikoli za samostatné nemovité věci jako v předchozí právní úpravě.
Klíčovým prvkem pro posouzení, komu patří sklep, je hospodářská, resp. funkční souvislost určitého celku. Bylo by neúčelné právně rozdělovat něco, co tvoří hospodářský celek, tedy jednoduše sklep pod pozemkem nebude vždy ve vlastnictví vlastníka pozemku. Typicky se to může týkat např. vinného sklepa. Nejvyšší soud konstatoval, že za stavbu, jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů, lze považovat nejen stavbu nadzemní, ale i stavbu podzemní. Za takovou podzemní stavbu pak označil sklep vytvořený z kamene, případně cihel, byť jej dovolatel označil za pouhou prostoru vyhloubenou v zemi, která měla stropy a stěny zpevněné kamennou klenbou. Dle Nejvyššího soudu bude vždy záležet na posouzení konkrétní situace („např. pouhá prostora v zemi nebude stavbou a bude tedy automaticky náležet vlastníkovi pozemku“). Požadavek stavební úpravy je také patrný např. z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 4. března 2010, sp. zn. 22 Cdo 536/2008, kde soud konstatoval, že „zděný sklep, není-li součástí budovy, je samostatnou věcí; jako takový nemůže být součástí pozemku“.
Ustanovení § 506 odst. 2 OZ pamatuje na podzemní stavby, jež nemovitými věcmi nejsou (nemají samostatné účelové určení) a zasahují pod jiný pozemek. Pokud takové stavby zasahují i pod vedlejší pozemek, zůstávají součástí hlavního pozemku, tedy budou součástí toho pozemku, se kterým
více účelově souvisí. Nebude zde hrát roli to, pod kterým z pozemků se její část nachází více, či méně. Podstatné tak především bude, ze kterého pozemku má stavba (např. sklep) zajištěn svůj přístup. Tedy pokud je podkopán Váš pozemek, ovšem do sklepa je vstup ze sousedního, sklep je stavebně upraven a tvoří funkční celek se stavbou či pozemkem souseda, bude sklep sousedův, i když je pod Vaším pozemkem. Pokud se jedná o nezpevněnou jámu, která není dlouhodobě užívána ve spojení s majetkem souseda, bude se jednat o sklep ve Vašem vlastnictví.