Jediná příjezdová cesta souseda k mému pozemku, nemovitosti - soused brání využívání majiteli pozemku bez jiné příjezdové cesty

Pokud ano, rozumím správně že tuto cestu mohu i bez věcného břemene, nebo podílu vlastnictví užívat?   Pokud by tomu tak nebylo, stačilo by získání věcného břemene chůze a jízdy (popř. jiného) pro získání stavebního povolení, nebo je nutné být spoluvlastník cesty? Mnohokrát děkuji, Ladislav.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Užívání sousedčiny příjezdové cesty:
Je-li předmětná příjezdová cesta vlastněna Vaší sousedkou, musí se jednat o účelovou komunikaci, jelikož dle § 9/1 zákona o pozemních komunikacích mohou fyzické osoby vlastnit právě pouze účelové komunikace.
Účelové komunikace se dělí do dvou základních skupin, a to na a/ účelové komunikace veřejně přístupné (§ 7/1 zákona o pozemních komunikacích) :
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků …“
a b/ účelové komunikace veřejně nepřístupné (§ 7/2 zákona o pozemních komunikacích) :
„Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu …“
Ve Vašem případě je tedy podstatné, zda se jedná o účelovou komunikaci veřejně přístupnou či nepřístupnou. K tomu, aby se jednalo o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, musí být nejen naplněny její zákonné znaky (uvedené ve výše citovaném § 7/1 zákona o pozemních komunikacích), nýbrž musí být naplněny další dva znaky, které dovodila judikatura – jedná se o a/ souhlas vlastníka s obecným užíváním účelové komunikace a o b/ existenci nutné komunikační potřeby. K tomuto tématu se více dočtete například zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/nutnost-komunikacni-potreby-jako-zachranne-lano-vlastnika-verejne-pristupne-ucelove-komunikace-106602.html
Není-li jasné, zda je sousedčina příjezdová cesta veřejně přístupnou či veřejně nepřístupnou účelovou komunikací, doporučuji Vám kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu), který by měl být schopen Vám na tuto otázku odpovědět.
Nemusím patrně zdůrazňovat, že tzv. právo obecného užívání se vztahuje pouze na veřejně přístupné účelové komunikace. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
2/ Získání služebnosti pro povolení stavby:
Vyjde-li najevo, že sousedčina příjezdová cesta je veřejně nepřístupnou účelovou komunikací, bude nutné si zajistit nějaký právní titul k jejímu užívání. Tím může být prostý sousedčin souhlas (de facto půjde o smlouvu o výprose), smlouva o výpůjčce či smlouva nájemní. Je samozřejmě rovněž možné uzavřít se sousedkou smlouvu o zřízení služebnosti (věcného břemene) – v tomto případě by se jednalo o služebnost stezky a cesty (§ 1274 a násl. občanského zákoníku). Tato služebnost by následně musela být vložena do katastru nemovitostí.
Není ovšem jisté, zda by se stavební úřad spokojil s tímto právním titulem pro užívání sousedčina pozemku (příjezdové cesty). V praxi jsem se setkal s oběma přístupy – kdy se stavební úřad s existencí služebnosti (věcného břemene) spokojil, stejně jako případ, kdy vyžadoval vlastnictví či spoluvlastnictví předmětného pozemku.
Z výše uvedeného důvodu Vám především doporučuji navštívit místně příslušný stavební úřad a konzultovat s ním, jaký právní titul bude vyžadovat (zda se spokojí s existencí služebnosti, anebo zda bude požadovat spolu/vlastnictví příjezdové cesty). Právní názor, resp. zavedená praxe místně příslušného stavebního úřadu pro Vás totiž bude určující.
V souvislosti s výše uvedeným odkazuji ještě na § 140/2 a § 143/2 nového stavebního zákona, které regulují propojenost stavebního pozemku a stavby s pozemní komunikací takto:
„Stavební pozemek se vždy vymezuje tak, … aby byl dopravně napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou pozemní komunikaci. “
„Stavby se podle druhu a potřeby umisťují tak, aby bylo umožněno jejich napojení na … pozemní komunikace a aby jejich umístění na pozemku umožňovalo přístup požární techniky a provedení jejího zásahu mimo ochranná pásma rozvodu energetických vedení. Připojení staveb na pozemní komunikace musí svými parametry, provedením a způsobem připojení vyhovovat požadavkům bezpečného užívání staveb a bezpečného a plynulého provozu na přilehlých pozemních komunikacích. Podle druhu a charakteru stavby musí připojení splňovat též požadavky na dopravní obslužnost a parkování. “
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon