Vliv darování pozemku na vydržení vedlejšího pozemku dlouhodobě užívaného dárci

Cca v roce 2008 koupil soused z pozemkového fondu velký pozemek, jehož součástí je i námi dlouhodobě obhospodařovaná zahrada. Neřekl nám to. Co jsme zjistili, že pozemek soused koupil (cca 2008 - 2010) jsme se snažili s ním dohodnout na odkupu námi využívané části pozemku. Bez výsledku. Jaká je nyní naše pozice? Máme nárok na vydržení (samozřejmě s vědomím zhoršení sousedských vztahů)? Co podniknout? Pokud by rodiče nyní chalupu převedli na mě (=na syna), mělo by to pro vydržení nebo případně jiný Vámi navrhovaný postup negativní vliv z pohledu našeho aktuálního postavení? Neprodloužil by se tím test využívání nemovitosti? Ve vstupu ani užívání nám soused nijak nebrání - máme dle jeho slov pozemek dále bezplatně využívat. Ale člověk nikdy neví, co se stane. Navíc na pozemku, který jsme považovali za vlastní, jsme postavili kolem roku 1990 zděný sklad nářadí a náčiní (15m2, nepotřeboval tedy pro výstavbu povolení). Co by mohl nyní nebo v budoucnu soused podniknout? Chtěli bychom mít do budoucna věci v pořádku (bez uvedeného pozemku by bylo využívání chalupy značně problematické). Děkuji za odpověď. S pozdravem Marian.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jaká je nyní naše pozice?
Mezi Vámi a sousedem, který předmětné pozemky zakoupil, byla ústně uzavřena smlouva o výprose (§ 2189 a násl. občanského zákoníku), jejímž předmětem je Vaše oprávnění bezplatně užívat předmětné pozemky a sousedův souhlas s tím. Z právního hlediska je tak nyní vše v pořádku.
2/ Máme nárok na vydržení (samozřejmě s vědomím zhoršení sousedských vztahů)?
K tomu, aby mohlo dojít k řádnému vydržení, by bylo nutné, abyste prokázali, že jste předmětné pozemky užívali po dobu alespoň deseti let (nepřetržitě), a to v dobré víře (tzn. že jste se – s ohledem na běžnou opatrnost – upřímně domnívali, že se jedná o pozemky Vaše).
V úvahu přichází i tzv. mimořádné vydržení (v délce dvaceti let), které je (co se týče prokazování) o poznání jednodušší (není třeba prokazovat dobrou víru apod.). Konkrétně dle § 1095 občanského zákoníku platí, že:
„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. “
Pakliže ovšem soused zakoupil předmětné pozemky již v roce 2008, nejsem si použitelností institutu mimořádného vydržení tak úplně jist (ve světle § 3066 občanského zákoníku), jelikož o tom, že vlastníkem těchto pozemků se stal někdo jiný jste se dozvěděli již tehdy (přičemž institut mimořádného vydržení se stal součástí českého právního řádu až ode dne 1. 1. 2014).
3/ Co podniknout?
Chcete-li se pokusit získat předmětné pozemky do svého vlastnictví, můžete se v první řadě obrátit na souseda s upozorněním na to, že jste se stali vlastníky předmětných pozemků na základě vydržení. Pakliže to soused uzná, budete s ním moci sepsat souhlasné prohlášení (§ 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), na jehož základě bude možné provést příslušnou změnu v katastru nemovitostí.
Pokud by s tím soused nesouhlasil, bylo by nutné se obrátit s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu) na soud a domáhat se, aby svým rozhodnutím určil, že jste se stali vlastníky předmětných pozemků, a to na základě vydržení. Pro přípravu žaloby a pro zastupování v průběhu soudního řízení Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
V souvislosti s vydržením pozemku upozorňuji, že soused by mohl na svou obranu rovněž tvrdit, že se stal vlastníkem předmětných pozemků, jelikož od roku 2008 se v dobré víře domníval, že je zakoupil a jsou proto jeho vlastnictvím.
4/ Pokud by rodiče nyní chalupu převedli na mě (=na syna), mělo by to pro vydržení nebo případně jiný Vámi navrhovaný postup negativní vliv z pohledu našeho aktuálního postavení? Neprodloužil by se tím test využívání nemovitosti?
Nikoli, případný převod chalupy na Vás by na vydržení neměl v podstatě žádný vliv, jelikož držba realizovaná právními předchůdci se započítává do vydržecí doby (§ 1092 a § 1096 občanského zákoníku).
5/ Co by mohl nyní nebo v budoucnu soused podniknout?
Mohl by odvolat svůj souhlas s bezúplatným užíváním svých pozemků (tzn. že by vypověděl smlouvu o výprose) a mohl by se domáhat (případně i soudní cestou), abyste ustali s užíváním jeho pozemků. Za dobu, kdy byste pozemky užívali (po skončení výprosy) by po Vás mohl požadovat náhradu bezdůvodného obohacení. Soused by samozřejmě mohl se svými pozemky disponovat i jiným způsobem (provádět terénní úpravy, realizovat stavby, pronajmout jiné osobě apod.).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 357/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád