Jak zabránit nezákonnému převodu nemovitosti podvodníkem (odcizení nemovitosti v katastru nemovitostí)

Tak jak se již stalo v minulosti několika lidem (info z médií) díky určitým machinacím, které neumím blíže specifikovat se odehrály nekalé převody nemovitosti bez vědomí majitele. Proto mi bylo doporučeno, aby na nemovitosti bylo zástavní právo, které zloděje odradí. Děkuji, Oldřiška

ODPOVĚĎ:
Případy podvodných převodů nemovitostí, které popisujete ve svém dotazu, se pohříchu opravdu stávají, nicméně zdaleka ne v tak masové míře, jak mají tendenci nám předkládat především bulvární média. Podobných případů je zaznamenáno zhruba několik desítek ročně, což při počtu okolo jednoho milionu podaných návrhů na vklad do katastru nemovitostí, není nijak závratné číslo. Ve většině případů se tak navíc děje v rámci rodiny, kdy nemovitost na sebe nechá přepsat některý z příbuzných, který je schopen zajistit, aby se listiny zaslané z katastrálního úřadu nedostaly do rukou skutečného majitele a ten tak převod nemovitosti nezjistí.

Současná právní úprava však zakotvila některé mechanismy, které by měly podobným situacím účinně předcházet. Jak jistě víte z médií, 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost nový občanský zákoník. V návaznosti na to byl velmi rozsáhle novelizován i katastrální zákon, který právě upravuje vkladové řízení, bez kterého nelze žádnou nemovitost zapsanou v katastru nemovitosti zcizit ani odcizit.

Vkladové řízení tedy v současné době probíhá následovně. Dojde-li katastru nemovitostí návrh na vklad, vyznačí katastrální úřad u této dotčené nemovitosti nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou (tzv. „plomba“). Účastníkem takového vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Jednoduše řečeno tedy stávající vlastník a potenciální nabyvatel. A zde je právě první z ochranných mechanismů proti podvodným převodům nemovitostí. O vyznačení plomby totiž zasílá katastrální úřad informaci stávajícímu zapsanému vlastníkovi. Katastrální úřad je povinen tak učinit nejpozději následující den po vyznačení plomby. Informace je zasílána na adresu trvalého bydliště vlastníka nebo do jeho datové schránky, má-li ji zřízenu. Pro zvýšení jistoty, aby se vlastník o plombě dozvěděl, může si dopředu také zažádat na katastrálním úřadu, aby jej informoval také prostřednictvím emailu nebo sms zprávy. Další možností je nechat si u katastrálního úřadu zřídit službu sledování změn v katastru. V tomto případě platí, že čím více způsoby Vás může katastrální úřad o změnách informovat, tím lépe, jelikož se jedná o velmi účinný způsob ochrany.

Dalším neméně důležitým opatřením, které nový katastrální zákon zakotvuje, je minimální 20 denní lhůta, před jejímž uplynutím nebude moct katastrální úřad vklad povolit. Zapsaný vlastník tak bude mít 20 dní ode dne odeslání výše zmiňované informace na to, aby katastrální úřad na podvodný pokud o vklad upozornil a předešel tak povolení a následnému provedení vkladu.

Dříve také docházelo k situacím, kdy podvodník kromě podpisů na kupní smlouvě zfalšoval i plnou moc a katastrální úřad tak komunikoval pouze s ním coby zmocněncem skutečného vlastníka. Ve výsledku se tedy skutečný vlastník o podvodném převodu nemovitosti ani nedozvěděl. Tomu je nyní taktéž nově zabráněno, jelikož vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden, je zasíláno jak zmocněnci vlastníka, tak i přímo vlastníku samotnému. Není tedy možné, aby byl skutečný vlastník „obejit“ zfalšovanou plnou mocí.

Jak tedy vidíte, nabytím účinnosti nového katastrálního zákona byla pozice podvodníků poměrně značně ztížena. Doporučuji Vám primárně poskytnout katastrálnímu úřadu svou emailovou adresu, telefonní číslo a aktuální adresu bydliště, kam Vám bude moci zaslat informaci o případném vkladovém řízení týkající se Vaší nemovitosti. Tyto údaje je také důležité v případě jejich změn aktualizovat.

Poslední vpravdě jednoduchou, ale o to účinnější radou je, si z vlastní iniciativy jednou za čas stav zápisů v katastru nemovitostí zkontrolovat. Jsem tedy toho názoru, že katastr nemovitostí v dnešní době poskytuje dostatek prostředků k ochraně před podvodnými převody nemovitostí a není tedy důvod si komplikovat život Vámi navrhovanými zástavními právy.