Prodávající prodával byt a před zápisem do katastru ho zdědil zadlužený dědic - je převod bytu na kupujícího napadnutelným exekutorem vymáhajícím dluh po teoretickém dědici?

Při notářském řízení o pozůstalosti po prodávajícím se objevil dědic, který byl posléze zapsán na katastru jako vlastník předmětného bytu zpětně ode dne úmrtí prodávajícího. V usnesení o pozůstalosti je uvedeno jako pasívum „práva a povinnosti, spojená s kupní smlouvou a smlouvou o zatížení věcného břemene a zákazu zcizení a zatížení“ (věcné břemeno bylo ku prospěchu zemřelého prodávajícího). Po skončení dědického řízení byl následně proveden na KÚ vklad dne 30.10.2020, a to s právními účinky k 5.10.2020, v němž byla zapsána jako vlastník naše dcera. Během října 2020 podalo několik exekutorů na KÚ exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí, kde povinným je dědic prodávajícího z kupní smlouvy, s právními účinky zápisu od 10.10. do 30.10.2020. Povinným tedy je dědic prodávajícího, nikoliv sám prodávající ani kupující z kupní smlouvy. Moje dotazy:
1) Mohou exekutoři exekuovat nemovitou věc, kterou nabyla naše dcera v době uzavření kupní smlouvy nezatíženou žádnými dluhy, zástavními právy či jinými právními nebo faktickými vadami?
2) Do kdy mohou exekutoři podávat na KÚ návrhy na exekuce prodejem nemovitosti, přestože vlastníkem je naše dcera nikoliv povinný?
3) Byl správný postup notáře projednávajícího dědictví, když zahrnul byt do pozůstalosti, čímž se značně navýšila odměna notáře?
Děkuji. Pavlína.

ODPOVĚĎ:
Situace, kdy jedna ze smluvních stran po podpisu smlouvy zemře, vždy velmi komplikuje situaci. Pokud prodávající zemře, a ještě nebyl podán návrh na vklad vlastnického práva, resp. byl podán až po jeho smrti, pak je ke dni své smrti stále vlastníkem nemovitosti a zároveň je již vázán v době své smrti závazky z kupní smlouvy na nemovitost. V rámci dědického řízení se do závazků (pasiv) dědictví zahrne závazek prodávajícího převést vlastnické právo k nemovitosti. Do majetku (aktiv) dědictví se pak uvede částka odpovídající kupní ceně. Dědic tedy sice nabude nemovitost, ale je zároveň vázán již uzavřenou kupní smlouvou. Nejprve tedy musí proběhnout řízení o dědictví (vypořádání ohledně převáděných nemovitostí), poté co bude zjištěno, na koho přešla práva a povinnosti zemřelého a převáděna nemovitosti, může katastrální úřad provést vklad. Exekutoři by tedy v žádném případě neměli exekuovat byt a podávat návrhy na nařízení exekuce, měli by pouze exekuovat částku, kterou za byt kupující uhradil, a která by měla být součástí dědického řízení. Notář postupoval správně, neboť ke dni smrti zůstavitele byl zůstavitel vlastníkem bytu.